本網蘇州訊：房屋租賃合同提前解除后，裝修物如何處置？吳江法院近日審結的一起案例表明，裝修物的處置不可一概而論，而要根據雙方的約定和合同提前解除的原因作出綜合判斷。

2004年，吳先生為開辦浴場向某村委會租賃經營場所，雙方簽訂房屋租賃合同一份，約定村委會將1300多平方米房屋及相應的公共場地出租給浴場，租賃期限為7年，自2004年8月1日起至2011年7月30日止。雙方還約定，租金為每年15萬元，第一年的租金進場時支付10萬元，簽訂合同時支付5萬元；第二年起在每年7月底前付清下一年度的租金。如租金拖欠時間超過二個月，村委會有權終止合同。村委會還同意2004年4月1日至7月1日為浴場裝潢、裝飾及預備開業期，免繳租金，裝潢、裝飾不得改變房屋結構，租賃期滿，浴場應將保持完好的房屋及占據使用的土地全部退還村委會。

合同簽訂后，吳先生在承租房內開設咖啡廳及洗浴場，前兩年度的租金已付清。但從2007年9月起因結欠外債，無力償還，咖啡店及浴場停止經營。為此，村委會將吳先生告上法庭，要求解除房屋租賃合同，由被告償付拖欠的租金，同時遷讓出租賃房屋，并搬走租賃房屋內的可移動物品，對租賃房屋內部不可移動的固定物及裝修判歸原告所有。

法院經審理后認為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。被告理應按照租賃合同的約定支付租金，拖欠不付，責任在被告。原、被告雙方簽訂的合同明確約定拖欠租金超過二個月原告有權終止合同，原告據此要求解除合同，符合法律規定。租賃合同解除后，被告沒有權利占用租賃房屋，依法應遷讓。對租賃房屋內可移動的財物，其所有權屬被告所有，應由被告自行搬離。對不可移動的裝潢、裝飾物，已與原告的房屋結合在一起，成為房屋不可分離的組成部分，構成法律上的附合。裝修物構成附合時，可以裁判裝修物所有權歸房屋所有權人所有，但這僅是對財產的歸屬的處理，尚需考慮裝修物的價值是否需要進行補償。由于被告在承租房屋內從事裝潢、裝飾，經過原告同意，被告的裝修行為屬于善意添附；并且因雙方對裝潢、裝飾物的處理沒有作出約定，因此在一般情況下提前解除租賃合同，裝潢、裝飾物的所有權依附合歸屬房屋所有人所有后，原則上出租人應對承租人進行相應的經濟補償。但本案中，造成合同提前解除的原因是被告單方違約，被告不能按合同約定的租期享有其裝修利益，是其自己的違約行為造成，被告的這種損失依法應當全部由其自己承擔。故原告取得裝潢、裝飾物，不須進行補償。據此，法院判決解除原、被告雙方簽訂的租賃合同，判決被告吳先生給付租金21萬余元，遷讓房屋，租賃房屋內不可移動的裝潢、裝飾物歸原告村委會所有。

審理此案的金法官在接受采訪時認為，租賃合同終止，裝修、裝潢物的處理，最高人民法院有明確規定：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人，造成財產所有人損失的，應當負賠償責任；裝修物構成附合時，其歸屬適用添附制度解決。

承租人經出租人明確同意，或雖未經出租人明確同意，但出租人知道不反對，構成善意添附。承租人對房屋進行善意添附，合同終止，承租人將房屋返還給出租人時，出租人享有了因承租人的添附行為而增加的租賃物的價值，通常情況下，該受益因缺乏法律或合同依據而構成民法上的不當得利。對此，可以分別處理：租賃合同正常終止，按房屋裝修的現存價值為參考給予適當補償；出租人違約導致合同終止，應根據違約責任原則，由出租人按裝修的現存價值予以全額賠償；承租人違約導致合同終止，裝修利益不能享有是承租人自己的違約行為造成，這種損失應由承租人自己承擔。這可視為對違約方的一種懲罰，是違約方承擔違約責任的一種方式。本案即據此作出裁判，由原告取得裝潢、裝飾物，并無須進行補償。

金法官還指出，如果承租人未經出租人同意，擅自對房屋進行裝修，那么構成惡意添附。承租人的裝修行為對出租人的房屋造成了侵害，需承擔侵權責任。在承租人構成侵權的情況下，承租人非但不得要求出租人對其裝修投入進行補償，相反出租人卻可以因惡意裝修造成其損失而請求損害賠償。