【案情】

2002年6月，南通市某房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房戶王某簽訂了《訂購商品房協(xié)議書》一份，雙方約定王某向開發(fā)公司購買其開發(fā)的新隆花苑住宅一套及車庫一間，實(shí)行包定價(jià)，商品房面積計(jì)139平方米，每平方米1950元，合計(jì)271050元；車庫24平方米，每平方米1300元，合計(jì)31200元；總價(jià)款為302250元。協(xié)議約定，購方戶需當(dāng)日交定金2萬元和首期房款12萬元，否則，該購房協(xié)議即行終止。購房資金交付后，如單方終止協(xié)議者，賠償對方協(xié)議房款百分之五的損失。另約定，開發(fā)公司承諾在年底前辦妥房屋預(yù)銷（售）許可證，否則購房戶有權(quán)要求退款。（后于2002年9月開發(fā)公司取得了預(yù)銷售許可證）。其時(shí)，房屋主體和車庫已建成，雙方口頭約定當(dāng)年年底交房。簽約后當(dāng)日，王某按約交付了定金2萬元和首期房款12萬元，后車庫未能得到有關(guān)行政審批而被拆除。2003年5月29日，開發(fā)公司通知王某，要求王某到開發(fā)公司按照現(xiàn)商品房市場價(jià)重新訂立協(xié)議，否則將解除合同。王某在收到通知后，亦至函開發(fā)公司，要求開發(fā)公司按合同約定價(jià)格交付房屋。為此，開發(fā)公司訴至法院，稱其多次通知王某前來結(jié)算，而王某未來辦理購房手續(xù)，已購成違約，故其不同意交付房屋，請求法院判決：終止雙方的購房合同、王某交付的定金2萬元不預(yù)返還。

被告王某答辯并反訴稱，其未收到開發(fā)公司的任何交房通知，現(xiàn)原告據(jù)不交房，并提出非分要求，系原告違約，要求法院駁回原告的訴訟請求，判令開發(fā)公司按合同交付房屋，對車庫雙倍賠償62400元。

【審判】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《訂購商品房協(xié)議書》，已具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且原告已經(jīng)按照約定收受了被告的購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。雖然合同簽訂時(shí)原告未取得商品房預(yù)（銷）售許可證，但在本案起訴前原告已取得許可證，且該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故認(rèn)定為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行各自的義務(wù)。雙方在合同中，已明確約定了房屋的價(jià)格為包定價(jià)，沒有法定事由單方不得變更或解除，雙方應(yīng)當(dāng)按照原約定結(jié)算房款，并交付房屋。合同中約定的車庫，原告現(xiàn)不能交付，已購成違約，原告應(yīng)當(dāng)按照車庫款的5%向被告承擔(dān)不能交付車庫的違約金1560元。原告訴稱被告違約而要求終止合同的主張因其無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持，原、被告應(yīng)繼續(xù)履行所簽定的《訂購商品房協(xié)議書》，被告補(bǔ)交房款后，雙方進(jìn)行結(jié)算。為維護(hù)誠實(shí)信用的民事活動(dòng)原則，法院依照《中華人民共和國合同法》第44條、第60條、第107條，《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條、第8 條、第9條之規(guī)定，判決：一、原告于判決生效后10天內(nèi)向被告王某交付預(yù)訂的住房一套；二、被告王某向原告交付余款；三、原告向被告支付不能交付車庫的違約金1560元；四、駁回原告要求終止履行合同和不予退還定金20000元的訴訟請求。

【評析】

本案爭議的焦點(diǎn)在于：原告開發(fā)公司是否享有法定的合同解除權(quán)？

對于法定的合同解除權(quán)的行使，《中華人民共和國合同法》第94條第3項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方當(dāng)事人可以解除合同。”同時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條中亦規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支付。但當(dāng)事人另有約定的除外。”但對照本案，由于原、被告雙方并未履行約定解除合同的條件，那么本案中原告只有以法定條件才能行使合同解除權(quán)，原告主張其享有法定合同解除權(quán)的理由不能成立，因?yàn)椋?/SPAN>

一、原被告雙方在合同中示明確約定交房和付款的準(zhǔn)確期限、交付方式，根據(jù)《合同法》第60條關(guān)于合同附隨義務(wù)的相關(guān)規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”作為開發(fā)商的原告應(yīng)當(dāng)依交易習(xí)慣履行通知購房戶前來辦理購房手續(xù)的義務(wù)。而原告稱其多次電話通知購房戶前來交款，并無證據(jù)證實(shí)，且被告對此節(jié)不予認(rèn)可，故不能認(rèn)定購房戶遲延履行付款義務(wù)而先行違約。

二、原告于2003年5月29日的通知，名為催告，而實(shí)質(zhì)上是因房價(jià)上漲欲提價(jià)售房的意思表示，不能視為履行合同的通知義務(wù)。因合同依法成立，對雙方當(dāng)事人即具有法律約束力。，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，只有經(jīng)雙方協(xié)商一致，才可以變更合同，本案中，原被告雙方所訂立的合同未經(jīng)雙方協(xié)商一致而變更，故該商品房買賣合同應(yīng)受法律保護(hù)。

三、原告的主張，背離了民事活動(dòng)中最基本的誠實(shí)信用原則，作為市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的基本準(zhǔn)則，誠實(shí)信用原則要求市場主體應(yīng)當(dāng)講究信用，恪守諾言，誠實(shí)不欺，在不損害他人利益的前提下追求自身的利益。從維護(hù)市場正常交易秩序出發(fā)，也應(yīng)判決開發(fā)公司按約繼續(xù)履行合同。