[案情]

2007年8月3日，原告張某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，該合同第三條約定：原告購買被告開發(fā)的商品房一套，建筑面積126平方米；第四條約定：該房屋總價(jià)款為354728元；第八條約定：被告應(yīng)當(dāng)在2007年12月31日前將具備交付條件并符合本合同約定的商品房交付給原告使用；第九條約定：被告逾期交房的，自本合同規(guī)定的交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，被告向原告支付已付房款萬分之五的違約金。2008年2月17日，原被告雙方辦理了房屋交接手續(xù)，21日，原告訴至法院要求被告支付延期交房違約金12476元。被告主張延期交房一是淮安市對(duì)住宅工程質(zhì)量改為分戶驗(yàn)收，二是長時(shí)間下雨，兩者都屬于自身不可抗力，且違約金超過損失過高請(qǐng)求減少。法院審理后判決，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司支付原告張某延期交房違約金1760元。

[評(píng)析]

違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)向另一方支付的金錢。同時(shí)，《中華人民共和國民法通則》第107條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人損失的，不承擔(dān)民事責(zé)任。第153條規(guī)定“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案中，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司延期58天交付房屋，屬于違約行為，關(guān)于房屋質(zhì)量驗(yàn)收方式改變和夏季雨水較多的抗辯，均不符合法律規(guī)定的“不可抗力”的范疇，被告房地產(chǎn)公司應(yīng)該向原告張某支付延期交付房屋的違約金。《中華人民共和國合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。根據(jù)本條規(guī)定，約定的違約金在性質(zhì)上屬于賠償性措施，違約金數(shù)額應(yīng)與違約損失額相適應(yīng)，被告請(qǐng)求減少違約金，違約損失的舉證責(zé)任就在被告一方，本案中原告的實(shí)際損失應(yīng)該參照同地區(qū)同類房屋的租金比較合理。在案件審理期間淮安市房管局房產(chǎn)網(wǎng)公布的房屋租金信息顯示，2008年1月、2月，與原告所購房屋同地段及面積相當(dāng)?shù)姆课菰伦饨鹪?SPAN lang=EN-US>700元左右，如果按照已經(jīng)交付房款的萬分之五計(jì)算則為每月5000余元，雙方約定的違約金明顯高于實(shí)際損失。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。原告的租金損失按照每月700元計(jì)算58天應(yīng)為1354元，違約金按照超過損失30%計(jì)算為1760元，本案法官在認(rèn)定違約和計(jì)算支付違約金是合法合情合理的。