傳統(tǒng)民法理論上，只有動(dòng)產(chǎn)才適用第三人善意取得制度，而房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)則不適用，但我國物權(quán)法施行后，人們的傳統(tǒng)觀念必須轉(zhuǎn)變。12月19日，隨著南通市中級(jí)法院終審判決書的送達(dá)，一起房產(chǎn)侵權(quán)糾紛案落下帷幕。法院判決原告章某（女）對(duì)被告吉某、秦某（受讓人）的全部訴訟請(qǐng)求。

房屋被連環(huán)轉(zhuǎn)讓

原告章某與前夫在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，購買了某公司職工集資樓中的一套房屋。1999年，章某與前夫協(xié)議離婚時(shí)，約定該房屋歸章某所有。

不久，在海安縣城做生意的外地人趙某持有關(guān)材料，前往有權(quán)部門申請(qǐng)將上述房屋登記至自己名下。有權(quán)部門為其辦理了房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)證載明所有權(quán)人趙某，建筑面積70.58?O，填寫時(shí)間為2000年1月8日，加蓋了有權(quán)部門印章。

2004年11月，趙某與吉某簽訂“住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，將上述房屋連同電腦桌、電視機(jī)、電話等物計(jì)價(jià)41800元出售給吉某。2006年5月14日，吉某又將上述房屋以41800的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了秦某。

2007年以來，原告章某以上述房屋系吉某、秦某非法侵占為由，要求返還房屋及物品，遭到拒絕后引發(fā)訴訟。

字跡鑒定難辨別

受案后，法院根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，調(diào)查了上述“第一手買主”趙某的丈夫李某。李某證明：其不知原告章某與前夫是否離婚，因章某前夫生意上差錢，章某才將本案所涉房屋出售給趙某，雙方簽訂了“房屋買賣合同”，章某本人在協(xié)議上簽了名。后根據(jù)李某、趙某夫妻的要求，章某與李某、趙某夫妻二人一同到有權(quán)部門辦理了上述產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)時(shí)經(jīng)辦人是章某前夫的親戚。

此外，趙某之夫李某還向法院提供了“房屋買賣合同”原件，經(jīng)法院委托南京東南司法鑒定所鑒定，該所于2007年7月作出檢驗(yàn)意見書。意見書明確載明：檢材字跡與樣本字跡書寫習(xí)慣單字有相似之處。結(jié)論意見：“房產(chǎn)買賣合同”中第10條字跡和落款“章某”簽名字跡情況比較復(fù)雜，難以作出明確的結(jié)論。

本案訴訟過程中，原告章某就趙某領(lǐng)取的房產(chǎn)證先后向縣政府、市政府申請(qǐng)行政復(fù)議，均未獲得支持。

原告聲稱系借房

原告章某訴稱，訟爭房屋系我與前夫夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買，協(xié)議離婚時(shí)約定該房及室內(nèi)財(cái)產(chǎn)歸我所有。2003年，我因病去外地治療，將住房暫借給趙某居住。2005年2月，我從上海回來后，發(fā)現(xiàn)住房被吉某占住，我多次要求吉某讓房，其以此房系趙某出售為由拒絕。現(xiàn)吉某又將該房轉(zhuǎn)讓給了秦某居住，我追要至今未果。現(xiàn)請(qǐng)求法院判決被告立即遷出訟爭房屋，歸還室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，并賠償兩年租金損失6000元。

被告吉某辯稱，本案訟爭房屋系原告章某出售給外地人趙某的，章某已協(xié)助趙某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。我是向趙某購買的房屋，原告章某要房子應(yīng)當(dāng)去找趙某。現(xiàn)請(qǐng)求法院判決駁回原告章某的訴訟請(qǐng)求。

被告秦某辯稱，訟爭房屋不是原告章某暫借而是出售給趙某的。吉某將房屋轉(zhuǎn)讓給我時(shí)，室內(nèi)原有多少東西，現(xiàn)在還有多少東西。現(xiàn)請(qǐng)求法院判決駁回原告章某的訴訟請(qǐng)求。

訴訟中，兩被告要求原告章某一并狀告趙某，但章某未予接受。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得

海安縣法院審理后認(rèn)為，本案案外人趙某已領(lǐng)取訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，在該產(chǎn)權(quán)證未撤銷前，其就是國家有權(quán)部門確認(rèn)的房屋合法所有者，對(duì)房屋實(shí)施出售等處分行為具有法律依據(jù)。退一步而言，即便趙某領(lǐng)取訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證的行為被認(rèn)定為不合法，但由于我國物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，被告吉某向交易時(shí)擁有產(chǎn)權(quán)證的趙某善意、有償購房，依法取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。吉某將其受讓的房屋再行轉(zhuǎn)讓給秦某，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。基于房屋買賣合法有效，原告要求兩被告賠償其租金損失，難以支持。被告吉某購房時(shí)從趙某處受讓的部分動(dòng)產(chǎn)，系善意、有償取得，原告章某亦不能要求兩被告返還。遂依照依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，作出前述判決。

一審判決后，原告章某不服，提出上訴。

南通中院審理后，依法判決駁回上訴，維持原判。

[評(píng)析]

本案主要涉及不動(dòng)產(chǎn)能否適用善意取得制度問題。善意取得，是指財(cái)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn)，如果他將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，是日耳曼法最早規(guī)定的。近代以來，大陸法系各國繼受了日耳曼法的善意取得制度。善意取得制度承認(rèn)善意買受人可以即時(shí)取得所有權(quán)，其目的在于保護(hù)占有的公信力，保護(hù)交易安全，鼓勵(lì)交易，維護(hù)商品交易的正常秩序，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果任何一個(gè)進(jìn)入市場交易的權(quán)利主體，在購買商品或者在財(cái)產(chǎn)上設(shè)定權(quán)利時(shí)，都需要對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行詳盡確實(shí)的調(diào)查，以確定出售人有無處分權(quán)，就會(huì)影響交易效率，提高交易成本，延緩社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在傳統(tǒng)的善意取得的理論中，善意取得的財(cái)產(chǎn)僅限于動(dòng)產(chǎn)，而以登記為公示的不動(dòng)產(chǎn)的取得，則不適用此制度。我國物權(quán)法將善意取得制度擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，可最大限度地保護(hù)善意第三人的利益，從而促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)有序地發(fā)展。這也是我國物權(quán)法的一大特色。《中華人民共和國物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”由此，我國善意取得的構(gòu)成要件包括三個(gè)：1、受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。在判斷受讓人是否為善意時(shí)，應(yīng)采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對(duì)受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定為善意。2、以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓。3、依法進(jìn)行登記或者轉(zhuǎn)讓。在不需要登記的情形下，如果雙方僅僅達(dá)成了合意，而并沒有發(fā)生標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移，則不能發(fā)生善意取得的效果。

由于原權(quán)利人因受讓人的善意取得使其標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生消滅，而又不能請(qǐng)求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，法律上對(duì)原權(quán)利人提供了一種債權(quán)上的救濟(jì)，即原權(quán)利人可以基于債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)要求讓與人承擔(dān)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或者不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任。《中華人民共和國物權(quán)法》第106條第2款規(guī)定：“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分人請(qǐng)求賠償損失。”

從本案的情況來看，案外人趙某是有權(quán)部門承認(rèn)的房屋合法所有人，其轉(zhuǎn)讓房屋符合法律規(guī)定。即便行政部門以后撤銷了該確認(rèn)行政行為，被告吉某、秦某的買賣也符合善意取得的三個(gè)構(gòu)成要件，原告章某不能要求返還訟爭房屋，只能依法要求案外人趙某（第一手轉(zhuǎn)讓人）賠償損失。

本案的發(fā)生告訴人們，打官司前必須認(rèn)真研究法律規(guī)定，否則不僅要花“冤枉錢”，而且要牽扯大量精力，白做無用功，落得“賠了夫人又折兵”的下場。