[案情]

原告張某和被告李某于2001年1月1日簽訂房屋轉讓協議一份,協議約定：甲方(被告)將其江淮小區4號樓305室住宅一套轉讓給乙方(原告),成交金額共計人民幣75600元整,預交定金25600元整,余款待甲方過戶給乙方后一次性付清。協議簽訂后,原告給付被告定金25600元,后又分三次給付房款40000元。2001年1月4日原告從被告處領取了鑰匙,并對房屋進行裝修,2001年6月原告搬進該房居住。房屋交易協議簽訂后，原、被告曾兩次到房管部門辦理過戶手續，因為被告的房屋是被告父母的拆遷安置房屋，后經繼承、分家析產歸被告所有并進行了公證，但被告沒有該房屋的產權證，房管部門不給辦理過戶手續。現原告憑借房屋交易協議要求被告繼續履行合同，辦理房屋產權過戶手續。

[審理]

法院經審理認為，轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。原、被告爭議的房屋未領取房屋所有權證書，故原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協議是無效的。原、被告簽訂的房屋交易協議實際上也是無法履行的，原告要求繼續履行合同的內容是被告辦理房屋產權過戶手續，而被告個人根本無法辦理，因為該房屋為被告父母的拆遷安置房屋，雖然該房屋以分家協議的形式分給了被告，對此也進行了公證，但房管部門并不認可該分家協議及公證書的效力，因此即使被告愿意過戶，也無法辦理過戶手續領取到房屋所有權證書。原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協議是無效合同。

[評析]

本案爭議的焦點是原、被告雙方簽訂的房屋交易協議是否合法有效。針對這個爭議焦點本案存在兩種不同的意見。

第一種意見認為：原、被告所爭議的房屋，雖然在交易時沒有產權證，但是，根據被告所出示的搬遷協議和關于繼承權的公證書以及分家協議，應當認為房屋產權是明確的，即爭議的房產當時屬于被告所有，因此被告有權處分。雙方經協商自愿就房屋買賣達成了一致意見，并簽訂了協議，是雙方真實意思表示，且雙方已經實際交付了協議的標的物，只是因為產權證沒有辦齊致沒有過戶。因此雙方的買賣協議應為有效協議，應當繼續履行。被告應配合原告辦理產權手續，在相關手續辦好后，原告按約付清余款。法律所規定的交易房屋應當有房屋所有權證書，本身也是為了保護安全，防止因為產權不明的房屋買賣引發糾紛。而本案房屋的產權是明確的，故應當認定買賣有效。

第二種意見認為：原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協議是無效合同。理由如下，一、未依法登記領取權屬證書的房屋，不得轉讓。轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。原、被告爭議的房屋未領取房屋所有權證書，故原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協議違反法律的強制性規定，是無效的。二、原、被告簽訂的房屋交易協議實際上也是無法履行的，原告要求繼續履行合同的內容是被告辦理房屋產權過戶手續，而被告個人根本無法辦理，因為該房屋為被告父母的拆遷安置房屋，雖然該房屋以分家協議的形式分給了被告，對此也進行了公證，但房管部門并不認可該分家協議及公證書的效力，因此即使被告愿意過戶，也無法辦理過戶手續領取到房屋所有權證書。

我國〈〈城市房地產管理法〉〉第三十七條規定，下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的。第六十條第三款規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。因此，從本案看，被告沒有取得房屋所有權證書就導致了原、被告之間的房屋交易協議無法履行，無法履行的合同應是無效的。筆者同意第二種意見。