[裁判要旨]

法律規定承租人轉租房屋應當取得出租人的同意，否則構成不合法轉租，出租人有權解除合同。實踐中，有些人明知承租人已經轉租，仍然照收租金，不提異議，一旦不如意便以未經出租人同意為由要求解除合同，致使合同關系懸于不穩定狀態。本案從維護交易穩定和誠信原則的角度出發，把默示引入轉租之中，對默示同意采取肯定的意見，賦予與明示同樣的法律效果。

[案情]

原告耿慶芬是被告睢寧縣第二運輸公司（以下簡稱二運公司）職工。2000年1月，耿慶芬與二運公司簽訂房屋租賃協議。協議約定：耿慶芬承租二運公司一層樓門面房十四間，租期十五年，年租金14萬元，按月交納租金；合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協議簽訂后，耿慶芬即將十四間門面房轉租給劉某、朱某經營飯店和藥店，飯店和藥店的《營業執照》懸掛于門市，工商登記記載經濟性質為個體。房屋租金一直由耿慶芬按月支付給二運公司。租賃期間，二運公司經理先后更換四人，對實際存在的轉租事實，公司經理未提過異議。2005年末，二運公司經理換人，新任經理以轉租未經公司同意為由要求解除合同。耿慶芬將二運公司告上法庭，訴稱：合同雖然未寫明允許轉租，但約定原告自主經營，自負盈虧，出租人不得干涉，這在實質上已包含允許轉租，故要求繼續履行租賃合同。

[審判]

睢寧縣人民法院審理后認為：第一、不動產租賃合同具有繼續性的特征，應當盡量維護租賃權所產生的經濟關系的安定性。本案的關鍵是默示能否成立，它能否成為同意轉租的形式。民法通則第56條規定：“民事法律行為可以采取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規定采用特定形式的，應當依照法律規定。”據此規定，理論界和實務界一致認為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式。在是否同意轉租的問題上，法律沒有規定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。本案被告以收取租金為目的，面對顯而易見的轉租事實，歷經4年多時間不提異議，還按月收取租金，從原被告之間的相互默契中法院可推知被告已同意轉租，這在法律上并無障礙，也更加符合當事人真意；第二、從實際履行來看，耿慶芬所取得的租賃房地處商業要道，藥店和飯店的巨幅廣告、巨大店牌赫然醒目，《營業執照》店堂懸掛并無藏掖。耿慶芬是被告單位職工，一直不參與經營，門面房幾年來始終被他人占有、使用、收益，轉租的表象十分清楚，即使是一個普通人也可判斷出這是轉租，而被告四年多來一直在出租房的二層樓內辦公，在轉租的事實近在眼前天天面對的情況下，房租正常收取，轉租無人質疑，結合合同訂立的背景和幾年來無爭議的履行情況，法院推定，當事人已同意轉租。遂判決原、被告繼續履行租賃合同。