[要點提示]

優先購買權是基于租賃合同關系而產生。但是在具體案件審理中，不僅需要對原告的訴請進行審理，還要根據審理查明的事實進行判斷。本案原告訴請是以租賃關系的優先購買權來抗辯買賣合同的效力，而審理查明的事實是買賣合同本身違反強制性規定無效，從而導致原告的訴請失去法律和事實依據，法院判決并非依據原告訴請的事實和理由。

[案情]

1984年，全國農村實行聯產承包責任制，原青山村集體所有的農機具廠房閑置，經村委會研究決定將該廠房對外出租。1995年10月至2005年10月，村委會與本村的闞甲三次簽訂租賃合同，將該廠房租給闞甲使用。2005年7月，在租賃合同即將屆滿時，村委會又與闞甲簽訂了廠房暫用合同，規定在青山村兩委會研究把廠房賣掉時，無論賣給誰，在不影響蓋房情況下，允許闞宗啟使用一年。沒過多久，青山村村委會便與本村闞乙簽訂《青山村農機具廠房購買合同》（以下簡稱《合同》），決定將拖拉機房及院落土地使用權賣給闞乙，價值3萬元。闞甲得知后，闞宗啟以村委會與闞乙簽訂的《合同》剝奪其優先購買權為由訴至法院，要求依法確定《合同》無效。

[審判]

徐州市賈汪區人民法院審理后認為，青山村所有的農機具廠房及院落所占用土地為農村集體所有的土地。青山村與闞乙簽訂的《合同》轉讓的是農村集體所有的土地使用權，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的強制性規定，該合同無效。同時，原告闞甲主張被告村委會與第三人闞乙簽訂的《合同》剝奪了其在同等條件下的優先購買權，也隨《合同》涉及非法轉讓農村集體土地使用權的無效而無事實和法律依據。最后，法院判決青山村村民委員會和闞乙簽訂的《合同》無效。

一審法院判決后，當事人均未提出上訴。

[評析]

對于本案，法院若僅就原、被告及第三人的訴辨理由予以審理，不僅不能作出正確的裁判，而且也不能徹底解決當事人之間的糾紛。該案的判決基礎應基于已經查明的事實，而非當事人的訴爭問題。本案的爭議焦點是：被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機機房購買合同》效力如何確定。《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強行規定的，合同無效。而本案被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機機房購買合同》效力如何成為解決本案的關鍵。該合同的效力應考慮二個方面的問題：一是因侵犯原告優先購買權確認其無效；二是因違反法律、行政法規強制性規定而確認其無效的問題。筆者認為，一般而言，優先購買權的存在是基于租賃關系的存在，但本案還需要追溯到被告與第三人的買賣行為是否合法，這才是解決本案的關鍵所在。表面看，本案爭議的原拖拉機機房及院落歸被告所有，被告有權予以出售并無不當。然而本案查明事實是， 2005年7月21日，被告兩委會在討論處理原拖拉機機房及院落時的會議紀錄內容和2005年7月22日被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機機房購買合同》內容相一致。即被告在出售原拖拉機機房的同時，涉及轉讓原拖拉機房及院落所占用土地及拖拉機機房北墻北10.5M，西至闞宗凱東墻、東標齊闞世忠房屋東墻范圍內的土地使用權，轉讓目的為四口宅基地，價款為28000元。

綜上，無論是被告兩委會會議記錄，還是被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機機房購買合同》，均可確認同一事實，即被告形式決定出售原拖拉機機房及院落的同時，出讓了超出原拖拉機機房及院落方位的農村集體所有土地的使用權。被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機機房購買合同》符合違反法律、行政法規強制性規定的情形，應確認為無效合同。因被告與第三人買賣原拖拉機機房及院落的行為無效，故原告所稱的優先購買權已無事實和法律依據。

因此，法院判決確認被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機機房購買合同》無效的根據是被告非法轉讓農村集體所有的土地使用權這一強制性規定，而不存在該合同是否侵犯原告優先購買權的問題。假如法院判決《原闞山村拖拉機機房購買合同》未侵犯原告的優先購買權，確認該合同有效。而闞宗輝取得了爭議的原拖拉機機房及院落所有權及該合同確定范圍內的土地使用權。闞宗輝在建造房屋前需申請有權批準的政府部門審批時，被確認其土地使用權非法而不予批準頒證；假如法院判決該《原闞山村拖拉機機房購買合同》侵犯了原告的優先購買權，認定該合同無效。被告就有可能對爭議的原拖拉機機房及院落重新予以出售，與買受人再次簽訂《合同》對所確定范圍內的農村集體所有的土地使用權予以轉讓，也同樣是違法的。因此，該案的法官處理途徑應當從《原闞山村拖拉機機房購買合同》是否違反了法律的強制性審理，才能從根本上解決本案所涉及的問題，不留后遺癥。