景先生在購房時看到合同上明確約定了房屋的層高是3.6米，但房產公司交房時，由于房屋屋頂一半是平頂，一半是斜面，最高處是3.6米，最低處只有2.65米。當初開發商承認最低是3.6米的，但交房的時候咋就變了樣呢？景先生認為房產公司違反了合同，遂將開發商告上了法庭，經過四次開庭，10月21日，江蘇省蘇州市虎丘區人民法院審結了此案，景先生獲得經濟賠償17486元。

一、層高驟減引發訴訟

2006年3月3日，景先生與一家房產開發商簽訂了商品房買賣合同一份，合同約定，景先生向開發商購買其滸新商業城第6幢116號商品房一套，該商品房的用途為非住宅（商業營業用房），層高為1層4.2米，2-3層3.6米，建筑面積為217.08平方米，商品房總價為1165720元；交付房屋的期限為2006年8月31日前。2007年8月26日，開發商將上述房屋交付景先生，景先生在《住房驗收交接表》上簽名確認。但是他在收房后發現上述房屋的三樓屋頂部分為斜面，層高與雙方簽訂的合同不符，遂訴至法院，要求法院判令開發商賠償其因交付的房屋樓層高度不符合合同約定而導致的空間損失69943.2元，并承擔訴訟費用。

而房產開發商則認為，景先生當初在購房時并沒有對房屋的屋頂結構提出異議，房產公司對于合同中層高的標注符合相應的技術規范，不存在任何填寫失誤的過錯。而景先生訴訟請求中主張的賠償金計算方式沒有法律依據。請求法院駁回其訴訟請求。

二、模糊約定3.6米引發激烈辯論

法庭上，雙方就各自的觀點展開了針鋒相對的激烈辯論。房產開發商認為，首先根據售樓模型的照片、效果圖、116室住房驗收交接表，證明在售樓之前景先生就知曉房屋屋頂是斜面的。其次景先生在收房后將房屋出租給他人，在使用和收益上并沒有實際影響。再次根據設計圖紙以及民用建筑設計通則部分條款，證明開發商在合同中標注三層為3.6米是按照民用建筑設計通則的條款標注的。

而景先生則認為，第一，對于開發商提交的效果圖他從來沒有看到過，對于住房驗收交接表，字是他簽的，但簽名并不代表權利的放棄，簽名的時候他已經告知開發商層高不足了。第二，對于租賃合同的真實性沒有異議，但對于它的證明對象有異議，這房屋本身有一定的使用價值，但層高不足影響了采光，出租不代表房屋沒有受影響；第三，設計圖紙本身證明了開發商合同的標注不規范。

最終雙方都把問題歸結到在簽訂合同時對合同約定高度3.6米是如何理解的？因為模型的屋頂是斜的。景先生認為是斜的最低部分至少3.6米，而且當初開發商的經理告訴他的也是最低3.6米。而開發商則認為其對于合同層高的標注符合技術規范條文說明的，既然對于層高的標注沒有填寫的過失，在景先生又已知曉房屋頂樓為斜面事實的情況下，對于開發商而言，不存在任何故意隱瞞的事實。對于層高標注，應當以技術標準為準。景先生對該房屋正常使用正常收益，層高的高度并沒有影響使用收益，就算按照景先生對層高的理解，也沒有使用收益的損失，因此景先生要求賠償損失的主張沒有依據。

景先生則認為，開發商認為標注層高符合技術規范，但是他認為這個標注不符合規范，可以請專業技術人員進行解釋，這個樓頂是部分斜面部分平面；這個房屋他沒有否認完全喪失使用收益價值，它還具有使用收益價值，但由于層高的限制，會影響通風采光。

開發商則認為三樓的層高，是以合同約定為準，景先生陳述房屋現有使用價值存在，但因層高限制導致影響，這沒有任何法律依據；合同約定的房價是建筑價值而不是空間價值，景先生以空間價值計算所謂的損失，是沒有法律依據的，請求駁回景先生的訴訟請求。

三、法院判決：不符約定應予賠償

法院經過審理后認為，雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應當按約履行。當事人一方履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。雖然開發商已將上述合同約定的房屋交付給景先生，但該房屋三層頂樓的層高根據設計圖紙僅部分達到合同約定的層高3.6米，部分為3.6米至2.65米的斜坡面，部分層高僅為2.65米，與合同中關于二至三樓層高3.6米的約定不符，且開發商對此并無正當理由，也沒有對景先生盡告知義務，應認定開發商的履行構成對雙方所訂立合同的不適當履行。由于目前該大樓已竣工并實際投入使用，無法采取補救措施，現景先生要求開發商賠償相應損失的訴訟請求，法院予以支持。根據中華人民共和國建設部與中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局聯合發布的《民用建筑設計通則》的相關規定，當頂層為坡頂時層高的計算應以坡向低處的結構層面與外墻外皮延長線的交點作為計算點，而本案所涉商品房頂層的層高按上述規定并不符合合同中三樓層高3.6米的約定，故開發商關于合同中層高的標注符合相應的技術規范，不存在任何填寫失誤的抗辯理由不能成立，法院不予采納。關于賠償的具體數額應當相當于因違約所造成的損失。景先生要求按照損失空間的比例計算賠償標準沒有法律依據，存在不合理之處，法院對該損失賠償額的計算方法不予采納。

由于開發商所交付房屋的層高符合國家關于計算房屋建筑面積的標準，景先生所購房屋的建筑面積并未因層高降低而減少，從這一角度考慮，并未對景先生造成損失；但房屋樓層高度的降低，必然對該房屋的使用功能造成一定的影響，給景先生造成一定的經濟損失。雖然雙方在合同中對層高不符合的違約責任未作約定，景先生也未能提供相應證據證明開發商的違約行為對其造成的實際損失金額，法院根據該商品房的性質、價格，并結合開發商的過錯程度等，酌情確定開發商應賠償損失17486元。因此法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條之規定，判決房產開發商與判決生效之日起十日內賠償景先生經濟損失17486元。

 

 

點評：

近年來隨著商品房的熱銷，關于房屋面積、層高縮水的糾紛不斷增加。根據1999年6月1日實施的強制性國家標準規定，層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，層高減去樓板厚度等于室內凈高。該國家標準對商品房室內凈高作了具體規定，如規定臥室、起居室的室內凈高不低于240?M，利用坡屋頂內室空間作臥室、起居室時，其1/2面積的室內凈高不低于210?M，廚房、衛生間的室內凈高不低于220?M。層高的國家標準是層高的最低標準，實際層高未達到國家標準的，開發商構成根本違約，業主不僅可以請求賠償，而且可以解除合同。購房合同中買賣雙方對房屋層高高于國家標準的約定，開發商交房時應達到約定標準，允許存在合理誤差。根據《最高人民法院關于商品房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

國家對由房屋面積產生的糾紛做了規定，但是對商品房的層高卻沒有給出詳細解釋。能不能據此類推，商品房的合理層高誤差范圍為約定層高的3??呢？開發商交付的房屋層高未達到約定標準，但未超過3??的，不構成違約。層高縮水超過3??的，根據《合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”即使符合國家標準，也構成違約。