[案情]

原告鈕某某

被告建湖縣農村信用合作聯社湖中信用社（以下簡稱湖中信用社）

原告鈕某某訴稱，2005年6月原告通過公開競標，以60萬元的價格購買兩被告所有的房產，并與被告湖中信用社于2005年6月30日簽訂協議書一份，協議中約定從合同生效之日起，所涉及的資產對外租賃的租金由原告收取，協議生效后，原告在接收房產時發現尚有部分資產兩被告無法按照約定交付給原告，造成原告經濟損失60000元，故請求法院判令被告給付原告經濟損失60000元。

被告湖中信用社辯稱，以60萬元的價格出售房產、與原告簽訂協議是事實，在簽訂協議前，雙方約定“如有未收租金由買方收取”，這里所指的“如有未收租金由買方收取”是指合同生效后，現沒有未收的租金，故原告的訴訟請求無法律和事實依據。請求法院駁回原告對兩被告的訴訟請求。

經法院審理查明，被告湖中信用社申請執行被執行人江蘇國達燈飾有限公司所有座落在建湖縣近湖鎮人民北路的綜合生產樓、配電間計986?O及相應土地以拍賣流標價526037元給湖中信用社抵償債務。案外人建湖縣農村信用合作聯社申請的被執行人江蘇國達燈飾有限公司所有座落在建湖縣近湖鎮人民北路南廠房以拍賣流標價209717元給建湖縣農村信用合作聯社。被告及案外人接受執行所得到的上述資產后于2005年6月29日以被告湖中信用社的名義向社會公開競賣。同年6月30日，原告（乙方）以60萬元的價格競標得到上述財產，并與被告湖中信用社（甲方）簽訂協議書一份，協議主要條款為甲方以60萬元的價格將上述資產轉讓給乙方，房產及土地使用權及性質以（2004）鹽執字第137號民事裁定書及（2005）鹽執字第3號民事裁定書（具體狀況按目前現狀、包括瑕疵）為準。房產過戶及土地使用權轉讓手續由乙方自行辦理，此協議所涉及的資產對外租賃的租金從合同生效之日起由乙方收取，本協議經雙方簽字后生效。當日原告向被告交納60萬元的購房款。協議生效后，原告在接收上述資產時發現有部分資產已由江蘇國達燈飾有限公司租賃給他人使用，且租賃期未到（租賃給姚標樓上12間，租期至06年12月31日，租金為3.75萬元；租賃給蔣家松7間，租期至06年4月30日，租金為10000元，實際租用10個月；租賃給孫建軍2間，租期至06年12月31日，租金為3000元，租賃給五金門市，租期到05年12月30日，租金為1500元；國達公司租100天，租期到05年10月11日，租金6000元）。國達公司對租出的資產已將租金收取至租賃期滿。因此，原告對租期未到的資產無法占有和使用。

另查明，2005年6月30日在簽訂買賣協議前，原、被告雙方當事人及其他參加競標人在被告湖中信用社會議室競標過程中，對拍賣房產的現狀介紹、租賃情況說明中注明“如有未收房租，由買方收取”。

[審判]

建湖縣人民法院經審理認為：原告鈕某某與被告湖中信用社簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意見表示，且不違反法律規定，應確認合法有效。合同生效后被告湖中信用社應及時向原告交付資產，現尚有部分資產原告未能及時占有和使用，給原告造成部分損失，被告湖中信用社應向原告予以賠償。關于賠償的數額應按合同生效之日至租期結束止的租金計算為依據，但國達公司原廠房的租金6000元，原告未能提交充分證據予以證明，故此部分不予支持。租賃給蔣家松的房屋年租金1萬元，其實際租期為10個月，房租應為8333元。其超出的部分3667元不予支持。在簽訂合同前，以明確約定如“有未收房租由買方收取”，現房租已被告國達公司收取，實際已不存在有未收的房租，但該約定未能在協議中加以明確，應按合同的約定予以保護雙方當事人的權利。本院在查清事實、辯明是非，依照有關法律規定多次主持調解，最終雙方當事人達成調解協議，調解協議的內容為：被告建湖縣農村信用合作聯社湖中信用社賠償原告鈕某某損失30000元，于送達調解書時付清。案件受理費2310元，其他訴訟費1200元，合計3510元，由被告負擔。

[評析]

本案最終雖然以調解形式結案，但對原、被告在簽訂房屋買賣協議前，在競標現場的會議記錄中注明“如有未收房租，由買方收取”。此注明能否對抗房屋買賣協議中所涉及的資產對外租賃的租金從合同生效之日起由原告收取。對此在審理中存有不同意見。

第一種意見，原告鈕某某與被告湖中信用社簽訂的資產買賣協議系雙方當事人的真實意見表示，且不違反法律規定，應確認合法有效。合同生效后兩被告應及時向原告交付資產，現尚有部分資產原告未能及時占有和使用，給原告造成部分損失，被告應向原告予以賠償。關于賠償的份額應按合同生效之日至租期結束止的租金計算為依據，但國達公司原廠房的租金6000元，原告未能提交充分證據予以證明，故此部分不予支持。在簽訂合同前，以明確約定如有未收房租由買方收取，現房租已被告國達公司收取，實際已不存在有未收的房租，但該約定未能在協議中加以明確，應按合同的約定予以保護雙方當事人的權利。

第二種意見，2005年6月30日原告與被告簽訂的協議合法有效，但在簽訂協議前已約定如有未收房租由買方收取，現至租賃期滿的租金已被告國達公司收取，其實際已無未收的房租，故原告的訴訟請求不能成立。

根據雙方訴爭情形而言，本案涉及到雙方在競標過程中的約定與簽訂合同中的約定的效力的認定。

首先，被告及案外人接受法院執行所得的資產向社會公開競賣。原告知到后即參加競標，在競標現場，被告對出售的資產的現狀租賃情況作了介紹，但在競標過程記錄中并未詳細記載其出售的資產的現狀是否租賃，如果租賃租期及租金是怎么約定的。只記載了“如有未收房租，由買方收取”。在后來簽訂正式房屋買賣合同時，并未將此注明寫入合同，而寫成此協議所涉及的資產對外租賃的租金從合同生效之日起由乙方收取。據此，應認定合同中的約定是對買賣過程中約定的變更。這是符合合同法意思自治及誠信守約的精神原則的。

其次，競賣過程中約定“如有未收房租，由買方收取”可以作兩種解釋，既可以解釋為房屋買賣前，也可以解釋為房屋買賣后，那就要看哪一種解釋更符合雙方當事人簽訂合同的目的和符合日常生活經驗法則。如果解釋為房屋買賣前，與雙方當事人簽訂合同是一致的。因為合同中注明合同生效后，所涉及的資產對外租賃的租金由乙方收取。如果解釋為房屋買賣后，就與合同中的約定自相矛盾，因為合同中已注明合同生效后，所涉及的資產對外租賃的租金由乙方收取。那就不存在“如有未收房租，由買方收取”的這種情形。

第三，原告所賣資產對外租賃是否有租金，很顯然，只要已租賃，肯定有租金，至于租金由誰收取，并不影響合同雙方當事人的約定的所涉及的資產對外租賃的租金由乙方收取的效力。

綜上，由于被告的過錯，原告對部分資產不能及時占有和使用，給原告造成的損失，應承擔賠償責任。經法院主持調解，雙方當事人自愿達成調解協議，故第一種意見是符合法律規定的。