[案情]

2004年6月原告楊甲與被告劉乙合伙出資承建綜合樓一幢，2005年4月第一被告劉乙在未征得其他合伙人同意下，擅自將合伙財產賣給第二被告陳丙，買賣雙方尚未履行房屋所有權變更登記手續(xù)。楊甲遂向法院起訴，要求確認二被告之間的買賣合同無效。

[審判]

原告楊甲主張第一被告劉乙出讓給第二被告陳丙的房屋系三人共同共有，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第三十條、第三十二條、第七十八條的規(guī)定，第一被告劉乙未征得其他合伙人的同意而擅自出讓合伙財產，系無權處分，且第二被告陳丙（買受人）尚未到房屋登記機關領取合法的房屋產權證。故請求人民法院依法確認二被告之間簽訂的買賣合同無效。

第二被告陳丙（買受人）辨稱自己對爭議標的物屬共有財產并不知情，且第一被告劉乙（出讓人）事先并未聲明，自己已合理給付對價，因此雙方之間的買賣合同成立生效。

針對原、被告雙方的當庭陳述，法院調查相關證據(jù)后認定：1、爭議標的物確屬楊甲與劉乙之共有財產；2、第一被告劉乙出讓該標的物時確實未征得楊甲同意；3、第一被告劉乙已將該爭議標的物出讓給第二被告陳丙，陳丙已支付合理對價，并且雙方簽訂買賣合同4、陳丙在簽訂合同時并不知該房屋為共有財產5、劉乙與陳丙之間的合同尚未辦理相關登記手續(xù)。

故此一審法院認定三者之間合伙關系成立，本案爭議標的物屬三人共有，雖然劉乙擅自處分共有財產，但陳丙為善意第三人，且已給付合理對價，故二者之間簽訂的買賣合同有效。

[評析]

本案爭議焦點有三點：一是劉乙未經共有人楊甲同意擅自出賣共有房屋是否當然導致劉乙與陳丙之間的房屋買賣合同無效；二是陳丙主張自己對購買的房屋屬于共有財產這一事實事先并不知情，是否應當認定其為“善意第三人”；三是如果劉乙與陳丙簽訂的房屋買賣合同成立并生效，那么爭議房屋的所有權是否已經發(fā)生轉移。

一、結合本案，應當認定合同成立并生效

最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第八十九條的規(guī)定：共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般應認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。

一般合同無效的情形只有如下幾種：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益3、以合法形式掩蓋非法目的4、損害社會公共利益5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案合同的訂立并不存在上述情形。關于是否違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，筆者將在第三點中分析。

本案實際上可以歸類于效力待定的合同，但是由于法律特別規(guī)定了“善意第三人”制度，故按照特別法優(yōu)于一般法的的原則，應當按照特別法的規(guī)定處理，結合本案，就應當認定合同成立并生效。

二、第二被告陳丙為當然的“善意第三人”

陳丙已出示相關證據(jù)證明自己為善意第三人，如果原告反駁其不是善意第三人，原告應對自己的主張負責舉證，負責應承擔舉證不能的責任。

共有人之間的共有關系難以為第三人知曉，這在一定程度上增加了第三人的交易風險和舉證難度。本案中，被告陳丙處于弱勢地位，對于爭議標的物是否為共有財產，舉證說明自己為善意第三人存在很大困難。筆者認為本著規(guī)范交易、降低買受人交易風險的角度出發(fā)，相關法律應在這方面合理分配舉證責任。本案中，被告陳丙出示了相關證據(jù)證明自己為善意第三人,假如其不能證明自己為善意第三人，那么將承受舉證不能的不利后果。在絕大多數(shù)買賣合同中，買受人為善意第三人，本著降低交易風險的立法本意、為維護良性的市場交易秩序，法律應作出相關的回應。

三、房屋買賣合同的成立生效并不導致房屋所有權的當然轉移。

比如本案中，雖然出讓方無權處分共有物的行為欠缺使合同生效的法律要件，但是買受方陳丙因善意第三人制度而使合同當然生效。但并不是說陳丙已取得該房屋的所有權，因為房屋的所有權采取登記公示”主義。認定雙方合同成立生效的法律意義在于賦予陳丙基于買賣合同的違約損害賠償請求權，當然如果各方能夠達成和解，最終履行了房屋產權變更登記手續(xù)，從而使陳丙取得房屋的所有權，則法律再所不問。
    本案中法院僅僅認定劉乙和陳丙的買賣合同合法有效，但是并未認定房屋產權歸陳丙所有，因為根據(jù)《房地產法》規(guī)定，房屋買賣合同中，標的物所有權的轉移以履行房屋產權變更登記為要件，即在雙方未辦理房屋產權變更登記之前，房屋所有權不發(fā)生轉移的法律效果。本案中，如最終雙方無法辦理房屋產權變更登記手續(xù)，則陳丙根本無法取得房屋的所有權，陳丙只能追究出讓方劉乙的違約責任。
    結束語：本案中，被告陳丙為善意第三人，且已合理支付對價，故應當保護善意第三人的合法權益，由此降低善意第三人的交易風險。故應認定二被告之間的買賣合同成立有效。此舉并非肯定第一被告劉乙的無權處分行為，而是基于物權領域內的善意第三人制度保護善意第三人的合法權益。