[案情]

錢某（女）、楊某為夫婦，二人于2007年10月以32萬元的價格購置三居室樓房一套，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將該房賣掉，但一直未找到合適的買主。2008年2月初，楊某赴外地出差，唐某經人介紹，找到錢某，稱過去已看過房，愿以28萬元價格買下，錢某不同意，雙方經協商，錢某決定以30萬元價格將該房出售，次日，唐某先將15萬元送來。錢某遂將鑰匙交給湯某，但因產權證被楊某存放在單位，錢某提出待其丈夫出差回來，即辦理產權過戶登記。辦完手續后唐某再付15萬元。同年5月初，楊某從外地回來后得知該房價格已經上漲，遂找到湯某，要求增加2萬元價款才能去辦理過戶登記手續，唐某不同意，楊某便在同年5月10日以32萬元的價款，將該房賣給了汪某，并于5月15日，與汪某辦理了登記過戶手續，汪王某遂找到唐某要求其搬走，唐某遂到法院提起訴訟，告楊某、汪某侵害其所有權，并要求法院解除楊某與王某之間的房屋買賣合同。而楊某提出，其妻錢某將該房賣給唐某時，他并不知情，也未征得其同意，因此該買賣行為是無效的。

[審判]

法院經依法開庭審理，于2008年6月作出判決，認定汪某與楊某之間的房屋買賣合同合法有效，判定唐某騰出爭訟房屋交付汪某，同時判決楊某賠償唐某因合同無效所受到的損失2.5萬元。

[評析]

本案涉及兩個房屋買賣合同，一個是唐某與房屋所有人簽訂的房屋買賣合同，已交付但未辦理登記，一個是汪某與房屋所有人簽訂的買賣合同，未交付但辦理了過戶登記。這兩個合同的效力如何呢？誰可以取得房屋的所有權呢？

《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”《合同法解釋》（一）第9條“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。由此可見，房屋所有權的移轉以登記為要件，但不應把是否辦理產權登記作為認定買賣合同的成立、或生效、或無效的理由。依據合同法原理，買賣合同系債權合同，雙方當事人意思協商一致，合同即告成立。如果合同不欠缺生效要件，合同即為有效。房屋所有權過戶登記的目的在于轉移其所有權，是合同的履行問題，屬于合同之外的法律事實，其既不是合同成立要件，又不是合同的生效要件，與合同效力無關。如果合同有效，出賣人應將房屋交付買受人，并協助辦理產權變更登記，否則，就構成違約，買受人可以要求出賣人繼續履行合同，也可以主張解除合同，賠償損失。法院可以判令出賣人履行上述義務或解除合同。

根據以上分析，兩個房屋買賣合同應該都是有效的，根據債的平等性原理，其效力也無時間先后之分，互不具有優先性。楊某將房屋賣與汪某，并辦理了過戶登記手續，因此該房屋的產權應該歸汪某所有。楊某與湯某間的房屋買賣合同雖然也合法有效，但由于汪某已合法取得房屋所有權，對唐某而言已發生法律上的履行不能。在此情況下，湯某可向楊某主張違約責任，也可要求解除合同，賠償損失。

值得注意的是，如果汪某明知已將房屋出售給唐某并已交付，但為了不使唐某得到該房屋而與楊某惡意串通，以故意損害唐某為目的而購買該房屋并搶先登記，這樣，汪某雖然已經登記，但其與楊某訂立的合同仍因違反了民事法律行為的生效要件，應被確認無效，其登記也應撤銷，并與楊某共同承擔惡意串通的民事責任。