[裁判要旨]本案中原告徐某與物業管理公司之間無保管合同，但身份不明人盜走徐某的電動三輪車時，物業管理公司門衛違反專門人員的警覺和合理注意義務，致使車輛被盜時暢通無阻，據此認定物業管理公司違反安全保障義務，應當在一定額度內承擔補充賠償責任。

案號一審（2008）秦民一初字1523號

[案情]

原告徐某     

被告南京某物業管理有限公司（下稱物業公司）

2008年8月26日凌晨四點，原告徐某價值4800元的電動三輪車被兩個不明身份的人撬掉防盜鎖，從物業公司管理的康居里小區盜走。小區物業管理公司的門衛既未關閉大門，也無人上前詢問，致使盜車人順利逃脫。原告徐某訴稱其自2007年1月起租用康居里12幢65號101室使用至今，從未拖欠物業管理費，而物業管理公司在兩個不明身份的人盜走其電動三輪車時，未履行其門衛義務，請求法院判令被告物業公司賠償其購車款4800元。

被告物業公司辯稱，其多次要求原告徐某將電動三輪車停放到指定車棚內并簽訂保管合同，但原告徐某置之不理，本次失竊事件與被告無關，不同意原告的訴訟請求。

原告提供了租賃合同、交納物業管理費的單據、業主委員會與物業公司的物業管理合同及購車單據和失竊當日公安機關調取的監控錄像證實相應事實。

南京市秦淮區人民法院經審理查明，2008年8月4日，原告徐某購買的電動三輪車購買價格4800元。徐某交納了的2008年6至8月份每月20元物業管理費共60元。2008年8月26日凌晨3時45分左右，兩個不明身份的人同乘一輛摩托車進入正門完全敞開的康居里小區（注：小區安置了可伸縮的門），大約五分鐘后，這兩人分乘一輛摩托車和一輛電動三輪車從大門急馳而去，未有任何人上前詢問，按規定大門應有兩名值班人員且凌晨通常應適當關閉大門，但從監控錄像看3：40到4：00期間小區大門敞開，無其他人出入。2008年8月26日上午8時，原告徐某至秦虹派出所報案，2008年8月26日上午10時秦虹派出所調取了相關監控錄像，證實上述被盜事實。

[審判]

南京市秦淮區人民法院認為物業管理公司與業主委員會簽訂了物業管理合同后即在物業管理公司和業主、物業使用者之間成立包括安全服務內容的合同，物業管理公司應當嚴格按照物業管理合同和相關物業管理法律、法規履行自己的職責。具體到物業管理公司為防范第三人對業主及物業使用者財產侵害提供安全服務，物業管理者既需要為與業主約定的特定物看護提供保管服務，又需要根據物業服務合同提供一般性的安全保障服務，如聘請專業的保安人員履行安全保障工作，并且保障保安人員盡職盡責，保持專門人員特有的警覺和合理的注意義務，如在特定時間，合理使用安全設施，并對特別可疑的人員保持應有的警覺，進行必要的檢查詢問，否則物業管理公司的安全保障義務淪為空談。但物業管理公司的安全防范服務是一種群防群治的安全防范，即便防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，也不能完全確保業主財產、人身的安全，此時業主財產、人身遭受第三方侵害，物業管理公司也不承擔賠償責任，相反如果物業管理企業未能履行物業服務合同的約定并存在明顯過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在疏漏的賠償責任，但物業管理公司承擔責任前提是侵權人先承擔賠償責任，只有在侵權人無法查明或侵權人無賠償能力，物業管理企業才承擔相應責任。本案中在凌晨四點左右行人稀少時，物業管理公司門衛未及時將伸縮門放開，違反了專門工作人員應有的謹慎和注意義務，未妥善使用安全設施，兩不明身份的人長驅直入并在短時間內進出，門衛違反了專門工作人員的警覺義務，不進行最低限度的查詢，致使有可能在嚴格門衛管理制度下得到阻止的盜竊事件發生，應當認定物業管理公司違反安全保障義務，并承擔相應的賠償責任。但業主享受安全防范服務并不能免除財產所有人對自身財產的安全責任，業主仍然是自身財產的安全責任主體，對原告徐某的電動三輪車實施盜竊的是兩個不明身份的人，原告和兩個不明身份的人之間形成直接侵權關系。因兩個不明身份的人無法查明，原告無法主張損害賠償，所以應由被告在其過錯限度內先行承擔一定的賠償責任，被告在承擔了相應責任以后，如果兩個不明身份的被抓獲，可以向他們追償。原告徐某要求被告物業公司全額賠償的要求沒有法律依據，因為對電動三輪車而言，被告物業公司沒有保管義務，財產安全責任仍由原告自己承擔，被告只承擔與其過錯相稱的補充賠償義務。被告辯稱原告沒有按要求將電動三輪車停放到指定地點，所以被盜與其無關的觀點本院不予采納，因為原、被告之間的物業管理糾紛并不能免除被告對原告財產的安全保障義務，前者依業主公約處理，后者應依物業管理合同和物業管理條例處理。據此根據《中華人民共和國物業管理條例》第四十七第二款、第三十六條之規定，判決如下：一被告物業公司于本判決生效之日起十日內一次性賠償原告徐某電動自行車被盜時價值4700元的30%即1410元，被告物業公司賠償后可以在竊車人被抓獲后進行追償。二駁回原告徐某的其它訴訟請求。本案宣判后，原、被告均未上訴

[評析]

本案的爭議焦點是如何界定物業管理公司對業主財產的安全保障義務以及物業管理公司在第三人侵害業主財產權時，未嚴格履行安全保障義務時的責任承擔。

一、物業管理公司對業主和物業使用者財產的安全保障義務的解析

國務院2003年制定的《物業管理條例》第47條規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，而安全防范工作就是安全保障義務。這里的安全包括業主和物業使用者的財產安全，它是指物業管理企業和小區業主及物業使用者之間，根據合同明確物業管理公司安全服務的具體要求和制度，如承諾業主和物業使用者在小區的主要通道路口實行24小時保安執勤，在小區內實行24小時巡查、巡視，相關人員具有一定素養，并保持專門人員的警覺和合理注意，以保障業主和物業使用者的財產安全。如果物業管理企業未按照物業服務合同的約定履行安全防范義務，導致業主和物業使用者財產受到損害的，應承擔相應的法律責任。

物業管理公司財產安全保障義務包括三個方面：1、物業管理公司在設施設備方面的安全保障義務。物業管理公司需要安裝必要的設施設備來保障業主和物業使用者財產安全。2、管理制度建設方面的安全保障義務。物業管理公司在管理制度方面的安全保障義務，就是要求物業管理公司自身建立起一套較為完善的管理制度，并按照這套制度來運作，保障其所轄區域處于安全的狀態。3、物業管理公司在防范制止違法行為方面的安全保障義務，這項義務在物業管理公司對業主和物業使用者的安全保障義務中屬于核心地位，主要分為兩類，一是物業管理公司在防范違法行為方面的安全保障義務，指物業管理公司在業主和物業使用者財產損害尚未發生前所應盡的警覺和注意義務主要包括：根據居民區的特點，合理布崗，執行門衛值班制度，實施安保制度，對小區可疑人員進行查詢，以確保業主和物業使用者的財產安全，二是物業管理公司在制止違法行為方面的安全保障義務，是指物業管理公司在業主遭受損害時和損害后的救助義務，物業管理公司在小區內發現犯罪嫌疑以及危險物品或發生治安、刑事案件或各類災害事故時，要立即報告公安機關，并保護好事故現場做好調查和援助工作。安全保障義務是一種行為義務，只要義務人盡到作為的義務，即為完全履行了法律義務，不要求特定結果的發生或不發生。物業管理公司上述三方面的財產安全保障義務在履行過程中分為動態義務和靜態義務，靜態義務往往是一次性的，而動態義務是持續性的，必須保持專門人員的警覺和合理注意，財產安全保障義務才是有意義的。在物業管理公司的財產安全保障義務居于核心地位。

二、第三者侵害業主和物業使用者財產權利時，違反安全保障義務的物業管理公司法律責任的承擔

對于生活在現代物業小區的廣大業主和物業使用者來說，對其財產權利的保護是物業服務的重要內容之一，也是衡量一個物業小區內物業管理服務質量的重要指標之一，但即便如此，業主和物業使用者的各種財產被第三者侵害的現象還時有發生，對于違反安全保障義務的物業管理公司來說，法律只是規定物業管理公司承擔相應的法律責任，實踐中有人主張物業管理公司全額承擔賠償責任，有人主張物業管理公司承擔部分賠償責任，有人主張物業管理公司承擔補充賠償責任。我們認為應當區分不同情況分清物業管理公司的法律責任。

在第三者侵害業主和物業使用者合法財產權利時，如果業主或物業使用者與物業管理公司之間無保管關系，物業管理公司對業主和物業使用者的財產承擔安全保障義務，物業管理公司必須按照相應的法律、法規、合同和物業管理企業內部的規章制度來實施安全保障工作，如門衛制度，巡查、巡視制度等，并保持專門人員應有的謹慎，保持應有的警覺和合理的注意，此種情勢下如果物業管理公司未違反安全保障義務則無須承擔法律責任，但即便物業管理公司違反安全保障義務，受害人也不能直接依據物業管理公司違反安全保障義務要求物業管理公司予以賠償，因為侵權人和受害人之間形成侵權法律關系，受害人應依據侵權法律關系直接要求侵害人予以賠償，只有在物業管理公司違反安全保障義務，且侵權人不明或侵權人無能力賠償時，物業管理公司才因違反安全保障義務承擔補充賠償責任，并可在特定情況下予以追償，因為在現代物業管理關系中，業主和物業使用者財產安全責任仍然由業主自己承擔，因為安全保障責任對權利人來說僅僅是一種最低限度的安全保障，對義務人來說則是其承擔的最基本義務和要達到的最低要求。相反，如果業主與物業管理公司之間有保管關系時，業主和物業使用者財產毀損滅失風險轉移給物業管理公司，物業管理公司不是承擔安全保障義務，而是承擔保管義務。業主和物業使用者財產遭第三人侵害，保管人有賠償義務，且不得以第三人侵權抗辯，但受害人作為所有權人與侵權人之間形成侵權法律關系，侵權人有義務賠償被侵權人所受的財產損害。因此這種情況下業主和物業使用者既可以保管合同向物業管理公司主張權利，也可以直接向侵權人主張權利，但只能選擇其一，如果業主和物業使用者選擇向物業管理公司主張權利時，則物業管理公司在賠償后可以向侵權人追償。常見的業主和物業使用者的車輛交給物業管理公司保管后，如果因第三人侵權發生毀損滅失，則業主可以選擇向第三人或物業管理公司主張損害權利。因此，在業主和物業使用者財產遭到第三人侵害時，應區別物業管理公司的責任類型，分別確定物業管理公司的賠償責任。

三、本案中物業管理公司賠償責任的確定

首先，本案中原告徐某按照物業管理合同的規定以康居里12幢65號101室承租人的身份交納了2008年6月至2008年9月的物業管理費，所以原、被告之間形成物業管理關系，但原告未按物業公司的要求將電動三輪車停放在物業管理公司指定有人看管的收費停車場所，所以原告與被告之間不存在保管關系，原告徐某是電動三輪車的風險責任主體，原告要求物業公司就被盜電動三輪車進行全額賠償的要求不能得到法院支持。

其次，被告物業公司對原告所有的電動三輪車雖無特定看管義務，但對本小區的所有業主和物業使用者的合法財產具有安全保障義務，物業公司的夜班門衛應當按照物業管理公司的規章、制度以及門衛工作的常識和保安人員應有的警覺和合理注意履行安全保障義務。而本案中物業公司的門衛在凌晨四點左右進出人員十分稀少時，未將伸縮門放開，在盜車人短時間進出時，也未引起應有的警覺，進行必要的查詢，應當認定物業公司違反其安全保障義務。

最后，本院認為原告的電動三輪車被盜后，在原告和兩個盜車人之間形成侵權法律關系，原告應當向盜車人直接要求賠償，但因為盜車人身份無法查清，所以原告的賠償請求短期內無法實現。據此本院考慮到原告將電動三輪車停放在室外自身對失竊負有主要責任，而物業公司的門衛違反專門人員的警覺和合理注意義務，致使有可能避免的盜竊事件發生了，物業管理應當承擔相應賠償責任，根據《中華人民共和國物業管理條例》第四十七條及第三十六條規定，考慮到物業管理公司收取物業管理費的數額和物業使用者財產損失之間的平衡，判令物業公司補充賠償失竊物現存價值4700元的30%即1410元。