[案情]

通州市人民法院查明，姜志才與曹洪波系對門鄰居，居住三樓，共用一個樓梯平臺。姜志才住301室，曹洪波住302室。該住宅在設計時，進戶門比樓梯墻體后移了1米，由此，在每戶住宅門前，多了約不到兩個平方的樓梯平臺。2005年6月，原告姜志才發現，被告曹洪波在進行房屋裝璜時，在住宅外側約1米處的樓梯平臺上新建了三扇大門，將部分樓梯平臺圈占了起來，新建的大門與樓梯墻體平直。由此，被告曹洪波新建的大門內多了不到兩個平方的使用面積。雙方為此發生糾紛，原告姜志才，原告姜志才訴來至法院，請求處理。

[審判]

通州市人民法院認為，姜志才與曹洪波對各自住宅套內部分享有專屬所有權，而對共用的墻壁、樓梯、樓梯平臺享有共有權。相鄰之間的樓梯平臺屬共有財產，任何一方都不能占為己有。現曹洪波所建的大門將部分共有的樓梯平臺圈為己有，侵犯了姜志才對共有財產享有的權利。遂判決：限曹洪波于判決發生法律效力后三日內拆除位于雙方住宅之間樓梯平臺上所建的三扇門，恢復樓梯平臺的原狀。

宣判后，曹洪波不服提出上訴稱，我所建的大門與樓梯口平齊，對姜志才不構成妨礙；我的房產證面積包括所圈面積在內，并非公共面積。請求撤銷原判，依法改判。

南通市中級人民法院本院二審經審理另查明，原審中曹洪波提交的房屋平面圖，姜志才并無異議。姜志才的房屋建筑面積為132平方米。又查明，雙方當事人是在進行房改后取得所住房屋所有權的。　　

南通市中級人民法院二審認為，本案中無證據證明房改時姜志才就住房的共有面積作了分攤，且根據雙方無異議的房屋平面圖可知姜志才現居住的套內建筑面積大于房屋所有權證中所載明的建筑面積，足以說明姜志才所有的房屋并未分攤共用面積，包括訟爭的樓梯平臺，所以姜志才無權以建筑物區分所有權來行使對樓梯平臺的相關權利，所以本案的案由應定性為相鄰權糾紛。本案中，曹洪波圈占樓梯平臺并未在實質上對姜志才戶構成妨礙。原審案由定性有誤，應予糾正。據此判決：撤銷一審判決，駁回姜志才的訴訟請求。

原審被上訴人邵錦萍（姜志才的繼承人）申請再審認為，涉案樓梯平臺屬共用部分，曹洪波將部分平臺圈為己用剝奪了邵錦萍戶對該部份的使用權，且違反了國家頒布的有關法律法規，構成侵權。請求對本案予以改判。

南通市中級人民法院再審認為，邵錦萍之夫姜志才是房屋的合法所有權人，其享有與其所有房屋相毗連的建筑物樓梯共用部分的互有權，不能因為邵錦萍戶產權證的登記面積低于原審認定的房屋實際的使用面積這一事實，進而簡單認定其沒有合理分攤公用面積，并以此來排斥其對共用樓梯享有的互有權。本案中，曹洪波將戶門位置前移占用樓梯平臺公用面積而且將其作為自己專有部分加以使用，則明顯已超出合理使用限度的范圍，從而侵犯了作為相鄰一方邵錦萍對該共有面積所享有的權利，故曹洪波的上述行為依法構成侵權。本案的案由應定性為建筑物區分所有權糾紛。原二審對此定性為相鄰權糾紛不當，應予糾正。遂判決撤銷二審判決，維持一審判決。　

[評析]

本案二審和再審在對案件的處理上，存在著兩種迥然不同的觀點。二審認為，姜志才戶在購房改房時，其房產證登記面積小于實際使用面積，因此，得出姜志才未分攤共用面積，故對共用部分不享有互有權，在曹洪波圈占樓梯未對其通行構成妨礙的情況下，對姜志才不構成侵權；而再審則認為，不能以姜志才戶在購房時，其房產證登記面積小于實際使用面積而簡單地得出姜志才未分攤共有面積，區分建筑物專有權人當然地享有同一建筑物上的互有權，因此，曹洪波圈占樓梯平臺對姜志才戶構成侵權。本案存在著兩個爭議焦點：

一、姜志才是否對樓梯平臺享用共有權？

學說關于建筑物區分所有權的概念，概括起來主要有一元論、二元論、三元論等三種學說，通說認為，建筑物區分所有權包括三個權利，即對區分所有的建筑物專有部分享有的專有權、對共用部分的共有權（又稱互有權）、對于區分所有權建筑物整體享有的成員權。專有權是指以區分所有建筑物的獨立建筑空間為標的物的專有所有權。共有權是指區分所有權人對不屬于專有部分的建筑物及其附屬物、附屬設施部分所享有的共同所有權。共有權的標的物,是區分所有建筑物中的共用部分。其范圍按照建設部1989 年發布的《城市異產毗連房屋管理規定》,共用部分包括門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、墻,可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

建筑物區分所有權中共有權的取得，一般而言，建筑物區分所有權人在購買建筑物內某一專有權時，即分攤了建筑物共有部分的公攤面積，而取得對共有部分的共有權。如我們在購買商品房時，房產證上所載建筑面積都包括公攤面積，所購住宅建筑面積越大，則公攤面積越大。《商品房銷售面積測量與計算計量技術規范》規定，房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數。應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數之積。因此，在沒有特別約定的情況下，建筑物區分所有人按其專有部分的份額占整幢建筑物份額的比例對其共有部分享有權利和承擔義務，該共有不屬于共同共有,而屬于按份共有。建筑物區分所有人對共有部分的權利從屬于其對專有部分的所有權,即共有權隨專有權的設定、移轉和消滅而產生、移轉和消滅。建筑物區分所有人喪失了專有權，即當然地喪失了共有權。反之，建筑物區分所有人取得了專有權，即當然地取得了依附于該建筑上的共有權。

本案中，原審原告姜志才房屋系房改房，其房產證所載面積大于實際使用面積，由此，我們似乎可以得出，姜志才在購房時，未分攤共用建筑面積，因此，其不應當取得樓梯平臺的共有權。然而，得出這種結論顯然不符合現實，如姜志才戶不享用樓梯平臺的共有權，那么，姜志才如何才能從三樓通往一樓？顯然，二審法院認定姜志才所有的房屋面積并未分攤公用面積，所以不能以建筑物區分所有權行使對樓梯平臺的相關權利是錯誤的。一方面，在房產證上未注明分攤了公攤面積的情況下，我們還可以從購房人購房時該房屋的共用部分的建造成本是否計算在購房款之內進行考量姜志才是否享用共有權。由于該住宅樓是房該房，原產權單位已出售了所有權，故原產權單位不可能再保留對樓梯等共有部分的所有權，該部分建筑成本顯然已列入房改房建筑成本之中；另一方面，房產證面積與實際使用面積不符，也僅是原產權單位交付房屋時標的物是否適當履行問題，與本案無關。

二、曹洪波圈占訟爭樓梯的行為是否構成侵權？

建設部頒布的《城市異產毗連房屋管理規定》第六條規定，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。從此規定我們可以看出，共有權人的權利為:一是合理使用權。共有權人有權按照共用部分的種類、性質、構造、用途使用共用部分,其他共有人不得限制和干涉。二是收益共享權,對共用部分產生的收益,各建筑物區分所有權人有權共同分離。三是物上追及權,共有部分遭受侵害、任何區分所有權人都有權要求加害人停止侵害、返還原物、恢復原狀、賠償損失。

本案中，曹洪波將戶門位置前移占用樓梯平臺公用面積而且將其作為自己專有部分加以使用，明顯已超出合理使用限度的范圍，從而侵犯了作為相鄰一方邵錦萍對該共有面積所享有的權利，故曹洪波的上述行為依法構成侵權。本案并非因對專有部分在使用過程中的產生的權利合理擴張或限制問題而引起，而是由曹洪波圈占共用面積引發的侵權糾紛，因此，本案并不符合區分所有建筑物相鄰關系的法律特征，所以本案的案由應定性為建筑物區分所有權糾紛。