[案情]

2004年7月23日，張偉與董波口頭協(xié)議，以8萬元的價格購得董波住房一套。同年12月19日為給兒子購車創(chuàng)業(yè)，張偉將已簡單裝修并入住的房屋以書面協(xié)議的方式賣與趙永，并由董波協(xié)助到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。不巧的是，趙永之妻將貸款、還貸日期簽錯，導(dǎo)致交易未成功。此后，伴隨著日益增長的房價，董波即不愿再協(xié)助辦理過戶手續(xù)。2006年10月31日趙永以不能辦理過戶為由，一紙訴狀將張偉訴諸法庭，要求與其解除房屋買賣協(xié)議，并由張偉返還其已付購房款9.8萬元，同時支付違約金4萬元。庭審中，雙方在法院主持下自愿達成調(diào)解協(xié)議：一、原告趙永與被告張偉解除房屋買賣協(xié)議。二、被告張偉返還原告趙永房款9.8萬元。原告放棄違約責任的請求。

2007年1月16日張偉以趙永系在欺騙的情況下與其簽訂原調(diào)解協(xié)議為由提出再審申請。法院經(jīng)聽證審理, 張偉的再審申請符合《民訴法》規(guī)定的再審條件，遂決定本案進入再審。再審審理中，張偉董維平申請將董波列為第三人參加訴訟。經(jīng)審理查明：2006年3月8日，伴隨著日益增長的貸款還款壓力及無法辦證的煩惱，趙永轉(zhuǎn)手將該房以13.5萬元賣給他人。為使售房更加合法化，同年5月17日，趙永夫婦與董波夫婦簽訂協(xié)議一份，協(xié)議約定：“1、董波夫婦于張偉夫婦解除房屋買賣關(guān)系，趙永夫婦付給董波房款3萬元整……”。趙永也如約分兩次支付董波3萬元。

法院再審判決：一、撤銷（2006）銅民一初字第2332號民事調(diào)解書；二、駁回原審原告趙永的訴訟請求。判決生效后雙方當事人均未提出上訴。

[評析]

處理本案的關(guān)鍵是趙永與張偉買賣合同是否有效的的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！北景笍垈ヅc郭公波之間雖無書面房屋買賣協(xié)議，購房后也未辦理過戶手續(xù)，但已實際居住，董波也認可張偉已付清全部房款，應(yīng)視為房屋已實際轉(zhuǎn)移占有。董波雖辯稱張偉在未付清房款的情況下又將房屋賣給趙永的行為無效，但其又確實協(xié)助去辦理過戶手續(xù)，應(yīng)視為對張偉房屋買賣行為的追認，故張偉對該房有處分權(quán)。趙永與張偉簽訂的房屋買賣協(xié)議，未違反法律法規(guī)的規(guī)定，具有法律約束力，是其真實意思表示屬于有效合同。趙永在其已付9.8萬元，尚有3萬元未付且未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的情況下，又將該房售于他人并由董波協(xié)助辦理了過戶手續(xù)，故對趙永的訴訟請求不予支持。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條規(guī)定，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人在一定期限之內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書或者一定期限之后無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求出賣人承擔諸如支付違約金、賠償損失等違約責任。買受人行使這一請求權(quán)時，是否應(yīng)當對“出賣人的原因”承擔舉證責任？買受人行使這一請求權(quán)的法律基礎(chǔ)在于《解釋》的這兩條規(guī)定，同時也需要事實基礎(chǔ)，那就是出賣人的違約行為（即所謂“出賣人的原因”）、買受人的損害（即在一定期限之內(nèi)或者之后不能辦到房屋所有權(quán)證或者進行所有權(quán)登記）以及兩者之間需具備的引起與被引起的因果關(guān)系。只有同時具備這兩個基礎(chǔ)，買受人的請求權(quán)才能成立。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定，履行商品房買賣合同的過程中，所有權(quán)證的辦理與取得是由買受人承擔的義務(wù)，出賣人承擔的僅僅是法定協(xié)助義務(wù)。因此，買受人若行使《解釋》賦予的請求權(quán)，就應(yīng)當對“出賣人的原因”承擔舉證責任。本案張偉在與趙永簽訂買賣協(xié)議后即由郭公波協(xié)助辦理過戶手續(xù)，只是因為趙永之妻誤填日期而導(dǎo)致交易未成，其后張偉一直會同趙永找董波協(xié)商，故其并未違約。法院據(jù)此作出以上判決。