房地產(chǎn)開發(fā)公司在宣傳資料中關(guān)于商品房的說明、允諾，符合一定的條件就應(yīng)視為合同約定，對開發(fā)公司具有法律約束力；環(huán)境影響居住的質(zhì)量，進(jìn)而影響到商品房的商業(yè)價值，開發(fā)公司亦應(yīng)承擔(dān)因環(huán)境問題對商品房價值造成損失的責(zé)任。

[案情]

江蘇省某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)商品房于2004年7月開始對外銷售，2006年4月交付使用。

當(dāng)初銷售時，開發(fā)公司曾制作了該住宅項目的宣傳彩頁和售樓專刊。宣傳彩頁上注明：“小區(qū)占地74畝……綠化率40％……2.5萬平方米的坡地式綠化林陰帶營造的植物園……五大主題景觀帶，曲徑通幽的設(shè)計風(fēng)格……近萬平方米的綠色健身休閑廣場，讓你充分感受有氧運(yùn)動的魅力”。售樓專刊上注明：交房標(biāo)準(zhǔn)有21項，包括衛(wèi)生間給水管道、廚房地漏、室內(nèi)可視對講系統(tǒng)、廚房及衛(wèi)生間地面做防水處理、有線電視、電話、寬帶、暖氣、防盜網(wǎng)等；“保證廣告宣傳內(nèi)容與實(shí)際一致。經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定屬虛假廣告的，退款退息或按已付房價款的3％賠償”。

    年近花甲的米先生正是看上了這樣優(yōu)惠的條件，特別是小區(qū)優(yōu)美的戶外環(huán)境，才與開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，并一次性支付了19.2萬元的全部房價款。商品房買賣合同上約定：開發(fā)公司應(yīng)于2005年8月31日前交付該房，若逾期超過90日后交房，原告有權(quán)要求“出賣人按日支付已交付房價款萬分之一的違約金”。

2006年4月18日，即在開發(fā)公司允諾的交房時間7個多月之后，米先生終于從開發(fā)公司領(lǐng)取了房屋鑰匙。辦理入住手續(xù)時，米先生才發(fā)現(xiàn)，該商品房的室內(nèi)設(shè)施，沒有售樓專刊上寫明的衛(wèi)生間給水管道、廚房地漏等，而室外景觀，小區(qū)綠化率遠(yuǎn)未達(dá)到40％，沒有五大主題景觀帶，沒有萬平方米健身休閑廣場，更沒有2.5萬平方米坡地式綠化林陰帶營造的植物園。

米先生一紙訴狀將開發(fā)公司告到了法院，要求開發(fā)公司：繼續(xù)履行約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，并給付相應(yīng)違約金人民幣5784.9元；給付逾期交房違約金人民幣8460.42元，并將該違約金繼續(xù)計算至該房達(dá)到承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)時止；賠償因沒有按照約定建好五大主題景觀帶等室外景觀所造成的房屋價值損失1.5萬元。

開發(fā)公司則辯稱，交付的商品房已經(jīng)通過有關(guān)部門的驗收，說明其是符合法定交房標(biāo)準(zhǔn)的；原告要求賠償因沒有按照約定建好五大主題景觀帶等室外景觀所造成的房屋價值損失，無事實(shí)和法律依據(jù)，請求法院駁回原告的訴訟請求。

案件審理中，法院根據(jù)原告的申請委托多家鑒定評估機(jī)構(gòu)予以司法鑒定，鑒定內(nèi)容為：被告因沒有建設(shè)五大主題景觀帶、植物園等景觀而對原告房屋價值造成損失的數(shù)額。但均被告知，因目前我國缺乏相關(guān)的評估鑒定操作規(guī)范而無法鑒定。

不久前，法院對這起在當(dāng)?shù)仡H有影響的案件作出一審判決：開發(fā)公司承擔(dān)房屋不符銷售廣告約定的違約金人民幣5784.9元、逾期交房違約金人民幣4435元；開發(fā)公司為米先生安裝售樓專刊上允諾的設(shè)施（含衛(wèi)生間給水管道、廚房地漏、可視對講系統(tǒng)等）；駁回米先生要求開發(fā)公司賠償因沒有建五大主題景觀帶等室外景觀所造成的房屋價值損失1.5萬元及其他訴訟請求。

宣判后，原、被告均未上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。

[案件透視]

一、環(huán)境因素對房地產(chǎn)的影響有多大

環(huán)境對人們生活的影響是極為重要的，大到生存環(huán)境，小到居住環(huán)境、工作環(huán)境。良好的居住環(huán)境能提高人的生活質(zhì)量，反之則會降低生活的樂趣。時下，“宜居”的概念正成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的關(guān)鍵詞，也印證著環(huán)境對人類生活的重要性。聰明的房地產(chǎn)開發(fā)商們無不在宣傳廣告中打出了“環(huán)境”牌：或以山水湖泊為鄰、坐擁優(yōu)美的自然景觀；或是靠近名校、文化中心，有著深厚的文化氛圍，即使開發(fā)小區(qū)有先天不足，也要建造人工水面、人造瀑布、植物園林等，借以增加吸引力。環(huán)境，已經(jīng)為越來越多的買房者所關(guān)注，成為人們選擇住宅時考慮的一個重要因素。

但是，環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響度到底有多大？怎樣評估房地產(chǎn)價值因環(huán)境因素增益或減損程度，目前我國尚未有可遵循的專業(yè)評估規(guī)范。而衡量環(huán)境條件對房屋價值的影響程度是個專業(yè)性很強(qiáng)的工作，不宜由法院行使自由裁量權(quán)予以確定。在目前的條件下，法院雖然認(rèn)定原告的此項訴訟請求具有合法、合理性，但因其沒有提供能證實(shí)該損失數(shù)額的證據(jù)，只能根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，以證據(jù)不足對該訴訟請求不予支持。

隨著民眾對居住環(huán)境的重視，生活中因環(huán)境問題引發(fā)的糾紛日益增多，建立環(huán)境影響評估的技術(shù)規(guī)范迫在眉睫，建議房地產(chǎn)估價管理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時出臺相關(guān)的評估規(guī)范，適應(yīng)人們對環(huán)境因素、對房地產(chǎn)價值影響量化的客觀需求。

二、宣傳資料為要約邀請 違約就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任

關(guān)于確認(rèn)被告是否存在交房不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的違約行為，首先要確定被告應(yīng)履行何樣的交房標(biāo)準(zhǔn)，這涉及到對關(guān)于被告制發(fā)的宣傳彩頁、售樓專刊性質(zhì)的認(rèn)定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本案中，被告在售樓專刊上注明交房標(biāo)準(zhǔn)有21項，含衛(wèi)生間設(shè)給水管道、廚房設(shè)地漏、設(shè)可視對講單元門、有線電視、電話、寬帶、暖氣等，在宣傳彩頁上注明綠化率40％、2.5萬平方米的坡地式綠化林陰帶營造的植物園、五大主題景觀帶、近萬平方米的綠色健身休閑廣場等，這些是對交房標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施作出的允諾，該允諾或以方位（如在衛(wèi)生間、廚房內(nèi)）或以數(shù)字予以表述，具體、明確、客觀，不會引起理解的歧義。而原告正是看到被告的以上宣傳內(nèi)容、基于對被告的信任而與被告訂立的買賣合同，且被告同期所售房屋的基價要高于相似地段房屋的基價，其允諾內(nèi)容影響到了房屋的銷售價格。因此，以上允諾即使未被寫入《商品房買賣合同》，也應(yīng)視作合同的內(nèi)容，被告應(yīng)受其約束。同理，被告在售樓專刊、售樓處作出的允諾“保證廣告宣傳內(nèi)容與實(shí)際一致。經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定屬虛假廣告的，退款退息或按已付房價款的3％賠償”也應(yīng)視作合同的內(nèi)容。另外，在《商品房買賣合同》附件三“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定“配有可視對講單元門、暖氣、煤氣、寬帶、有線電視管線入戶等”，此內(nèi)容也是被告應(yīng)履行的交房標(biāo)準(zhǔn)義務(wù)。至于是否應(yīng)安裝暖氣包，因合同及宣傳材料均沒有予以明確所以引起了理解歧義，但由于該合同附件三系由被告提供的格式條款，在約定不明、有歧義的情況下，應(yīng)作出對其不利的解釋。

在此，提醒各位買房子的朋友：簽合同時一定要謹(jǐn)慎，環(huán)境雖然是大家的，但畢竟自己每天都要面對，它關(guān)系到每個人的切身利益。買房子，不要只看廣告，還要實(shí)地去勘察一番。