[案例]

2006年7月24日，被告卜某某因購房需要，到原告孫某某個人經(jīng)營的黃河信息部處尋找房源信息，原告孫某某根據(jù)被告的需要，向被告提供了位于某區(qū)建設(shè)局宿舍趙某某所有的1#201室（房主為石某，趙某某與石某系婆媳關(guān)系），被告同時與原告簽訂了看房協(xié)議書，原告亦帶被告看了該處房屋，被告為此向原告支付了看房服務(wù)費10元。看房后，由于被告認(rèn)為房價太高（22.5萬元），且房屋內(nèi)部環(huán)境顯得臟、亂、差，三方?jīng)]有達成協(xié)議。后被告繼續(xù)尋找房源。2006年7月30日，被告卜某某又到吳某某開辦的誠信信息部尋找房源信息，吳某某根據(jù)被告的要求，也向原告提供了上述房屋，被告又到該處房產(chǎn)進行了看房。由于該處房產(chǎn)經(jīng)房主進行了簡單裝修，內(nèi)部環(huán)境已改善，且由于2006年8月1日，我國對房地產(chǎn)買賣有新政策，房主石某愿意降低原來要價，在吳某某的促使下，被告與房主石某簽訂了房屋買賣協(xié)議，該處房產(chǎn)以21.6萬元轉(zhuǎn)讓給被告卜某某所有，并于2006年7月31日到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)，以18.66萬元價格繳納了房地產(chǎn)交易契稅3732元。原告孫某某于2006年8月25日向本院起訴，要求被告雙倍支付中介服務(wù)費3732元，并承擔(dān)本案訴訟費用。

另查，房主出售房屋的信息是在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布的。

[審理]

本案在審理過程中，出現(xiàn)以下兩種截然不同的觀點：

第一種觀點認(rèn)為：被告卜某某應(yīng)向原告孫某某支付中介費。

理由是：雙方簽訂的居間合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，又不違反法律規(guī)定。因此，該居間合同應(yīng)是真實有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)受該居間合同的約束。當(dāng)然，同樣的道理，被告卜某某與另一居間人吳某某的合同也是真實有效的，然而當(dāng)吳某某提供的房源與孫某某提供的房源相同時，由于孫某某提供房源的時間在前。依據(jù)《民法通則》第四條規(guī)定的民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則來看，為了保護善意人孫某某的利益。因而，此時應(yīng)認(rèn)定為原告與被告之間的合同效力高于吳某某與被告之間的合同效力。被告卜某某依據(jù)原告孫某某提供的房源信息，背著原告私自與房主達成了買房協(xié)議，并已辦理了房屋過戶手續(xù)，違反了合同的約定。雖沒有證據(jù)證明被告出于惡意，但是依據(jù)民法的誠信原則，被告應(yīng)根據(jù)合同約定向原告支付雙倍的中介費。

第二種觀點認(rèn)為，被告人卜某某不應(yīng)向原告孫某某支付中介費。

理由是：原告孫某某與被告卜某某簽訂的居間合同確實是合法有效的，而且另一居間人吳某某與被告卜某某的居間合同也是合法有效的。另外，被告卜某某前后兩次簽訂的居間合同之間并無效力高低之分。即使在一定情形下發(fā)生沖突，也只能是后面的合同取代前面的合同，即后行為否定先行為。本案的焦點應(yīng)是對居間合同本身的認(rèn)定。依據(jù)《合同法》第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。依據(jù)《合同法》第四百二十七條的規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。本案中，原告孫某某確實向被告卜某某提供了購房機會。但是，由于房主與被告之間因價格和環(huán)境等問題沒有達成購房協(xié)議，而被告卜某某也為此向原告孫某某支付了10元的看房費。后來，在另一居間人吳某某的努力之下，被告卜某某又最終與房主石某達成了購房協(xié)議，而且被告卜某某也為此向吳某某支付了中介費。這也充分說明被告卜某某絕非出于逃避原告孫某某中介費的惡意而私自與房主達成購房協(xié)議的。所以，被告卜某某不應(yīng)再次支付居間費用。

法院最終原則上采納了第二種觀點。

[評析]

筆者同意第二種意見，因為首先被告卜某某最終與賣房人達成買房協(xié)議是在吳某某的努力下促成的，不是在原告孫某某努力下促成的；其次，被告卜某某主觀上沒有逃避支付原告孫某某中介費的惡意，卜某某最終與賣房人達成買房協(xié)議是在吳某某的努力下促成的，被告也為此向吳某某支付了中介費用；再次，房主的賣房信息是在互連網(wǎng)上發(fā)布的，是一個免費的信息資源，公眾可以任意查詢得知。因此，筆者亦認(rèn)為被告人卜某某不應(yīng)向原告孫某某支付中介費。