“購買雙學區房，增值教育坐享其成”“20年黃金教育鏈”“12年全齡名校”……為了讓孩子贏在起跑線上，許多家長不惜重金購買名校學區房，那些讓人眼熱心動的廣告語，更加倍刺激著購房者的神經，成為樓盤廣告策劃“必殺技”。然而，真實的情況可能與廣告相差甚遠。近日，蘇州市虎丘區人民法院就對一起商品房銷售合同糾紛案依法判決，被告房地產公司賠償原告購房者1萬元。

看廣告購房，事與愿違

小丁與小陳均為外地來蘇工作人員，格外重視教育的小夫妻一直將優質學區視為在蘇州購房的最優先目標。“初來乍到，我們聽信了開發商所謂‘雙學區房’宣傳，一下就動了心。”據小丁夫婦陳述，從他們第一次看房到簽訂合同以及最后交房的過程中，開發商一直聲稱“雙學區”是其最大賣點，“業主可在第一轄區的實驗中學和第二轄區的外國語中學（均為化名）作雙向選擇。”

“實驗中學可是響當當的名校，再說房子屬于第一轄區，孩子的小學也可以在該轄區就讀。”正是朝著這樣的教育規劃目標出發，2013年10月，他們與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套建筑面積130平方米，總價120萬元的房子。

不過，在這份合同中，雙方未將開發商關于學區的宣傳及允諾內容載入，而且，該合同還在補充協議中約定：買受人已充分了解該房屋的規劃內容……買受人同意按照本房屋的現有狀態及小區規劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現之房屋設計及小區規劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。

合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購房款，并于2015年2月辦妥房屋產權登記。自此，他們便靜候學校配套佳音。然而結果令人大跌眼鏡：2015年4月到6月期間，公安局、教育局等部門均明確答復：該樓盤項目區劃屬于第二轄區，小學和初中施教區學校分別為二轄區小學校和外國語中學。

丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產根本不在實驗中學的學區范圍內。“女兒不僅讀不到實驗中學，連第一轄區的小學也沒法念。”夫婦倆認為，開發商交付的房屋無法達到宣傳中的雙學區房，按照公認的市場行情，重點中學學區房的價值高于非重點中學學區的房屋，于是訴至法院要求判令開發商賠償房屋差價2萬元。

被告構成違約，原告亦有過錯

經查明，在該樓盤當時的路面廣告中，確實頻繁出現“雙學區”字樣。在搜房網關于該樓盤的宣傳視頻中，置業顧問就周邊配套介紹稱“樓盤中學為雙學區，業主可以雙向選擇”。2014年2月至5月間，在被告開發商微信公眾號推送的文章中，也多次使用“雙學區”、“雙學區保障”、“選房容易擇校難”、“雙學區，實驗中學”等字樣。

法院認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

本案中，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示。根據被告銷售廣告及宣傳資料，普通購房人可自然得出涉案房屋屬于實驗中學施教區范圍、其子女可在該校就讀的結論，進而對其作出是否購買涉案房屋及涉案房屋價格的確定產生重要影響，所以應當視為要約，即使在雙方未將被告關于學區的宣傳及允諾內容載入《商品房買賣合同》，但該內容也應作為合同的組成部分，雙方均應受其約束。現根據相關文件，涉案房屋不屬于實驗中學學區范圍，被告違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。

另一方面，本案的承辦法官也指出，不動產屬于家庭的大額財產，其首要功能是居住。為選擇學區而選購住房的購房人不同于普通購房者，有理由相信其對當地的學區政策有更為深入的了解，相對普通購房者更應盡審慎的注意義務。

“結合本案來看，首先，在蘇州大市范圍內，從未出現過某一小區屬于不同學校學區、業主可自由選擇就學的情況，對于被告所做的雙學區宣傳，購房者應有起碼的鑒別與判斷；其次，即使原告對此缺乏起碼的判斷，其也應了解某小區是否屬于某學校施教區范圍并非由開發商決定，而是由政府教育部門決定，本著對自己負責的態度，原告也應向相關政府部門核實后再做決定；第三、教育行政部門只有在小區樓盤完成交房、不動產辦理登記后才會正式公布該小區的施教區劃分，房屋銷售過程中的學區廣告具有巨大的不確定性。”因此，承辦法官表示，學區選擇并非本案房屋買賣合同的合同目的，原告由于疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。

至于雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為，上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內容上排除了買方主要的權利、免除了自身義務，因而為無效約定。

鑒于原告主張的房屋差價損失沒有證據證明。但是，被告的不當宣傳構成違約，引起了本案糾紛的產生，最終法院綜合考慮雙方的過錯程度及合同的履行情況，判定被告賠償原告損失1萬元。

【法官提醒】購房者應盡到“審慎注意義務”

以購買“學區房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策，因為不同地方的學區劃分政策或每年有微調。另外，就近入學指的是“相對就近”概念，而非絕對位置的遠近，不是指某個學生的家庭住址距離某間學校最近就能就近入學；也不是指某一所小學距離某一所中學近，就能就近入學。如果學校已建好，應先去學校咨詢了解是否與開發商承諾一致，如未建好可讓開發商出示學校的招生協議，并可將這些名校分校入學作為購房合同條款寫入合同。由于現在新房供應較多的區域，許多學校僅在規劃中，什么時候建成、什么時候招生、是否對口劃片都沒有落到實處，所以家長們選房時要特別留心。