房屋租賃關系中，出租人與承租人之間的糾紛繁復多樣，在維護自身權益時，應遵守法律規定與合同約定，切忌采取過激行為。近日，蘇州市虎丘區人民法院依法審理了一起返還原物糾紛，一家服飾公司作為承租人，在未與出租人葛某進行溝通的情況下，準備擅自撤場，且尚拖欠水電費，葛某見狀遂強行撬開門鎖，取走部分布匹等貨物，給承租人造成一定損失，法院酌情判決葛某賠償服飾公司5萬元。服飾公司不服提出上訴，被蘇州市中級人民法院駁回，維持原判。

2015年3月，葛某與某服飾公司簽訂為期3年的廠房租賃合同，約定水電費由承租人服飾公司自行承擔，協議解除前雙方應立即結清所有往來款項，不得拖欠，否則出租人葛某有權滯留承租人所存貨物。2016年12月5日，服飾公司在事先未與葛某溝通的情況下，開始搬離貨物、設備，準備撤場。葛某見狀，以服飾公司未結清水電費為由報警。

接警人員來到后，葛某生怕對方在拖欠費用的情況下跑路，便不挺勸阻，一意孤行，強行撬開廠房門鎖，取走存放在內的布料數十匹。嗣后，服飾公司訴至法院，要求葛某返還布匹，并以因葛某取布匹的行為導致其與某日本公司的訂單無法按時完成，導致其已向該公司支付了49.9萬元違約金為由，要求葛某賠償。

“50萬元畢竟不是一筆小數目，接案后我們進行了詳盡調查，發現其中存在一些漏洞。”承辦法官表示，原告確與某日本公司于2016年8月簽訂了一份服飾定作合同，約定當年12月31日前交貨，并因沒有按時交貨而支付了巨額違約金。但經查明，該日本公司的法定代表人系服飾公司法定代表人之子。

承辦人同時指出，既然合同約定12月31日前交貨，但是原告服飾公司直至2016年12月5日不僅未組織生產該訂單，且進行搬廠、招聘等活動，因此根本不能按時完成訂單。“而且服飾公司是在日本公司未主張權利的情況下，主動支付的違約金。”

在多次庭審過程中，服飾公司對于丟失布匹具體數字的陳述從200多匹到50多匹反復不定。經法院會同雙方當事人現場清點后確認，留存于葛某處的布匹數量為50匹。

法院認為，葛某采取撬鎖開廠方式強行搬離貨物的行為，超過了自力救濟的必要限度，存在明顯過錯。服飾公司在未與葛某協商解決好水電費問題自行搬離，亦存在過錯。對于服飾公司主張的違約金損失，鑒于服飾定作合同相對方的法定代表人存在父子關系，該份定作合同本身存在諸多內容規定不明，不符合國際貿易合同慣例，且服飾公司在臨近交貨期限來臨時，仍未采取積極組織生產，反而在本案起訴前主動支付巨額違約金，上述行為均違反常理。同時，服飾公司對于布匹丟失數量這一關鍵性問題的多次差異巨大的陳述，顯示服飾公司明顯違悖訴訟誠信。但鑒于葛某的行為確對服飾公司客觀上造成一定損失，故酌情判決葛某賠償服飾公司5萬元。

【法官連線】合法框架內鼓勵自力救濟，但不得通過違悖誠信訴訟原則獲得不當利益

在房屋租賃合同中，出租人與承租人難免發生糾紛，不過在維護己方權益時，應嚴守法律與合同之約定，在合法的框架內，鼓勵采取自力救濟措施。承租人在解除房屋租賃合同時，應當遵守誠實信用與互利互惠的原則，與出租人進行合理磋商，避免矛盾的產生與激化，營造良好的商業環境。就算需要提前解除租賃合同關系，雙方亦應本著平等協商的原則進行溝通。即使進入訴訟階段，誠實信用仍應貫穿始終，不得通過違悖誠信訴訟原則獲得不當利益。