用來放置空調外機的設備平臺被業主私自封閉后擴展為衛生間，物業公司認為設備平臺屬于共有部分，并送達整改通知書。業主則認為設備平臺屬于業主專有部分，訴至法院要求確認整改通知書無效。對于設備平臺的定性，法院是怎么判的呢？

私自改建 設備平臺變身衛生間

2018年6月，李某通過產權置換取得南通縣區某小區的商品房一套。2020年5月，李某決定對上述商品房進行裝修，并對房屋北側的設備平臺動了心思。李某隨后向物業公司發出書面承諾，表示：在不破壞樓梯結構、不影響樓面外觀的前提下，為減少空調外機對室內造成的噪音影響，并“合理”利用戶外設備平臺，在空調外機內側砌半面隔音防護墻。隨后，李某在未經相關部門批準的情況下，將設備平臺南側和西側墻面打通，并在北側砌建墻體進行封閉改建，與原衛生間連成一體。物業公司在巡查中發現后于2020年6月向李某發出《整改通知書》，表示：物業共用部位、共用設施由全體業主共有，不能擅自占用，請于2020年6月20日前整改完畢。

拒絕整改 城管上門拆除

李某收到物業公司的整改通知后并未加以整改，他認為：《住宅工程質量分戶驗收合格證》與戶型設計平面圖明確將平臺標示為業主所有，其加裝“隔音防護墻”屬于合理利用其專有部分；物業公司在整改通知中將設備平臺表述為“公共部分”，屬于適用法律不當，故不予配合整改。物業公司在勸阻無效的情況下向城管執法部門報告，城管部門后派員將改建的墻體和金屬窗架予以拆除。李某堅持認為設備平臺屬于其專有部分，其可以對其進行改建，物業公司無權予以干涉，遂將物業公司告到法院，要求法院確認《整改通知書》無效。后因管轄問題，該案被指定至如皋法院進行審理。

起訴物業 法院給出說法

承辦法官依職權調取關于案涉設備平臺大量書面證據。經審理查明，案涉設備平臺規范設計為對應住宅的業主安裝空調外機，該住宅的業主無法從室內到達平臺，只能從大樓外部使用專業設備沿外墻面到達。該設備平臺并未列入房屋買賣合同中，且未登記在業主名下。另查明，2018年7月，李某與物業公司簽訂《物業管理服務協議》《臨時管理規約》等協議，約定“業主和物業使用人應當按照規劃部分批準的用途使用物業，不得擅自改變物業的使用功能；禁止擅自改變房屋承重結構、主體結構、改變房屋買賣外觀（含外墻、外門窗、陽臺、露臺等部位、設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局”。

法院審理后認為，李某封閉設備平臺，將其改建為室內部分，改變其功能，違反規劃設計和雙方約定，其行為超出合理使用共有部分的界線。而物業公司在發現違法行為后應當制止并及時上報相關主管部門。物業公司發出的整改通知書意在勸阻和制止其改建行為，本身不具有強制執行力，其內容并無不當。據此，法院最終駁回李某的訴訟請求。判決后，李某不服提出上訴。南通市中級人民法院進一步認定案涉設備平臺屬于共有部分，判決駁回上訴，維持原判。

【法官說法】“買房贈送設備平臺”經常作為房地產開發商銷售房屋時的賣點。但設備平臺是屬于業主專有還是共有需要根據具體情況分析?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條第二款規定：“規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分”。因此設備平臺是否屬于專有部分的組成部分需要看：一、規劃上專屬于特定房屋；二、銷售時根據規劃列入買賣合同。需要進一步指出的是，設備平臺即使屬于專有部分的組成部分，也不意味著業主可以隨意進行改造和搭建。業主對于屬于專有部分的設備平臺的改造，應當不違反原有規劃設計用途，并事先取得相關職能部門的批準方可進行。