買了精修房，原以為可以拎包入住，驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)存在諸多質(zhì)量問題，開發(fā)商卻以房屋存在質(zhì)量問題并不影響房屋接收為由拒絕賠償違約金。近日，啟東法院審理了一起商品房買賣合同糾紛并作出一審判決。

2016年8月，原告郭某向被告啟東某置業(yè)公司購買其開發(fā)的寅陽鎮(zhèn)某樓盤精修房一套，約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年8月30日前向買受人交房。2018年8月底，被告通知原告辦理房屋收房手續(xù)，2018年9月14日，原告對案涉商品房進(jìn)行查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)案涉商品房存在地磚開裂、空包嚴(yán)重等質(zhì)量問題二十余項(xiàng)，遂拒絕收房并要求進(jìn)行維修。后被告對案涉商品房進(jìn)行了維修，并于2019年11月29日向原告交付了案涉商品房。原告以被告構(gòu)成逾期交房為由向啟東法院提起訴訟，要求被告支付逾期交房違約金6萬余元。被告辯稱根據(jù)《商品房買賣合同》約定，買受人在接收房屋時(shí)，除房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題等其他嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題外，不得以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕接收房屋，否則從出賣人通知收房之日起視為已經(jīng)交付房屋。原告所稱房屋質(zhì)量問題屬于裝修瑕疵問題，且被告已維修完畢，故不同意支付逾期交房違約金。

啟東法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方之間《商品房買賣合同》約定，被告應(yīng)于2018年8月30日前向原告交付案涉商品房。原告經(jīng)查驗(yàn)后以房屋存在質(zhì)量問題為由拒收，被告方工程部工作人員在《樓宇樓情反饋表》上簽字，后原告亦通過微信等方式催促被告對上述裝修問題進(jìn)行整改，說明原、被告在第一次樓房交接時(shí)，原告反饋并列出了案涉房屋部分裝修問題，被告亦派員予以確認(rèn)。但被告于2019年11月29日才將案涉房屋維修整改完畢，被告對房屋長達(dá)一年以上的維修整改，影響到原告的正常居住使用。原告有權(quán)要求被告承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)按合同總價(jià)的2%給付逾期交房違約金，遂判決被告賠償原告逾期交房違約金2萬余元。

【法官說法】

近年來，由精修房買賣合同所引發(fā)的糾紛逐漸增多，裝修質(zhì)量問題成為爭議的焦點(diǎn)。由于開發(fā)商所提供的精修房質(zhì)量參差不齊，買受人經(jīng)常會(huì)以存在質(zhì)量問題為由拒收房屋。而開發(fā)商提供的商品房買賣合同中提前訂有買受人不得因質(zhì)量問題拒收房屋否則視為交付的格式條款，如何平衡買受人與開發(fā)商之間的利益是司法實(shí)務(wù)中需要面對的問題。根據(jù)江蘇省高院關(guān)于《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》相關(guān)規(guī)定，裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者裝修質(zhì)量問題符合不得交付使用法定情形的，買受人拒絕領(lǐng)受房屋，要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持。對于存在裝修瑕疵但對正常居住使用沒有實(shí)質(zhì)性影響的，除當(dāng)事人對房屋質(zhì)量瑕疵另有約定，買受人拒絕受領(lǐng)房屋要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任或者要求解除商品房買賣合同的，法院不予支持。對于質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，通常需要職能部門作出權(quán)威質(zhì)量鑒定，但是像本案中出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題存在二十余項(xiàng)且維修時(shí)間長達(dá)一年以上之久，可以認(rèn)定質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重影響正常居住使用。故法院也支持了買受人的訴訟請求，既是對買受人合法權(quán)益的保護(hù)，也督促開發(fā)商提升經(jīng)營理念，優(yōu)化精修房質(zhì)量。