2015年10月30日，承租人A與出租人B簽訂商鋪租賃合同，約定租期6年，每年租金2萬元。合同簽訂后，出租人B將商鋪交給承租人A使用，承租人A將該商鋪裝修好后經營餐廳。自2015年10月至2019年11月9日，承租人A分五次共向出租人B支付租金10萬元。2018年4月，出租人B曾就案涉商鋪起訴開發商某置業公司，要求解除案涉商品房買賣合同，并返還購房款。后經調解，出租人B與開發商達成解除房屋買賣合同并返還購房款的調解協議。2020年9月22日，法院向承租人A出具執行裁定書，裁定：1.滌除A與B之間設定的租賃并解除A對被執行人某置業公司名下案涉不動產的占有；2.限A自收到裁定書起三日內自行從上述不動產中遷出。A收到該裁定書后實際經營至2020年9月底。現承租人A訴至法院，要求解除A與B簽訂的租賃合同，返還租金并賠償損失。出租人B辯稱，租賃合同無法繼續履行非我方違約，我方雖與開發商就解除商品房買賣合同達成調解，但案外人未能退還我方的購房款，我方后續對案涉房屋的占有屬于有權占有，原告主張的損失無事實和法律依據。

【裁判結果】在承租人依法享有法定解除權的情況下，通過訴訟方式要求解除租賃合同的，應當適用《民法典》第565條第二款關于合同解除程序的規定，自被告收到訴狀副本時合同解除。如皋法院在綜合評判雙方合同履行、當事人過錯程度等情況下，依法判令雙方解除合同、返還剩余租金并賠償損失。判決后，雙方均未上訴，被告已按判決主文履行完畢。

【法官說法】《民法典》563條第二款規定，在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。該規定與《合同法》第94條的規定一脈相承，賦予了當事人特定情形下的法定解除權。本案中，出租人B已通過訴訟解除其與開發商之間簽訂的商品房買賣合同，在后續的執行過程中，法院也限令承租人A在三日內從不動產中遷出，雙方雖然簽訂了長達6年的租賃合同，但承租人A實際上已無法繼續承租案涉房屋，出租人B通過其行為明確表明不履行主要債務，承租人A據此取得法定解除權。

《民法典》第565條規定，當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。該規定在《合同法》中并無體現，是《民法典》結合實務需求的積極調整，為當事人行使合同解除權提供了新的法定途徑。本案中，承租人A未向出租人B發出解除合同通知，而是以提起訴訟方式主張解除合同，在承租人A依法享有合同解除權的情況下，應當認定雙方之間的租賃合同自出租人B收到訴狀副本時解除。

【法條鏈接】《中華人民共和國民法典》第563條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

《中華人民共和國民法典》第565條：當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。

當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。