和睦的物業關系，舒適的居住環境是每個業主的真切希望，但現實中不少小區業主、業委會、物業之間矛盾重重。海安一小區業主為了更換新物業公司的事，一紙訴訟將業委會告上法庭。近日，隨著江蘇省海安市人民法院裁判文書的送達，這起業主撤銷權糾紛案落下帷幕，法院判決物業委托服務合同撤銷。

丁某、王某為海安一小區的兩位業主，二人自2012年小區一期房屋建成交付后便入住其中。2019年10月，原服務于該小區的物業公司撤離，為選定新的物業服務企業，小區物業委員會向業主發布相關公告，并向業主發出《意見征詢》表，征詢意見事項為：1.聘請和美公司作為物業服務企業，2.物業管理服務費價格由原0.85元/平方米/月調整為1元/平方米/月。

2020年5月10日，小區業委會對意見征詢結果進行公示，結果為：27戶同意調整物業費，占4%，608戶不同意物業費調整，占96%；445戶同意聘用和美公司服務，占64%，253戶不同意，占36%。自公告貼出之后，丁某、王某為代表的小區多數業主對公示事項提出反對意見，并通過多種途徑向業委會反映情況。

同年5月24日，在雙方還未協商一致的情況下，小區業委會與和美公司簽訂了《江蘇省住宅物業委托服務合同》，服務期限三年。

5月27日，王某再次與工作人員溝通物業問題時，被告知物業委托服務合同已經簽訂完畢。次日，當地城管、街道辦、業委會等相關人員召開了協調會。王某、丁某認為業委會在沒有聽取業主意見的情況下與物業公司簽訂合同系私蓋公章，私自使用了業委會的權利，最終訴至法庭。

庭審中，小區業委會辯稱該合同的簽訂系雙方真實意思表示，而王某、丁某系全體業主的一分子而已，無權撤銷整個服務合同及協議。

海安法院經審理后認為，丁某、王某作為案涉小區的業主，當其認為案涉物業委托服務合同及補充協議侵害其合法權益時，有權向人民法院提起訴訟，其具備訴訟主體資格。

本案中，從原告提供的證據可以看出，雖然同意和美公司作為新的物業服務企業的業主為331戶，多于不同意的253戶，即使按照“棄權或不選的戶數計入多數意見數”規則，也僅為445戶，既沒有達到《物權法》規定的總人數過半的要求，也沒有達到《民法典》規定的參與表決的最低人數（以被告認可的總戶數為1100戶計，698戶未達總戶數的三分之二），進而無從評判同意者的人數是否達到法定要求，而且其中根本沒有對同意和美公司作為新的物業服務企業的業主的專有部分面積進行公示，兩原告據此要求撤銷被告簽訂的《物業委托服務合同》的訴訟請求，法院依法予以支持。遂依照《中華人民共和國民法典》的相關規定，作出上述判決。

【法官說法】

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定：“選聘物業服務企業由業主共同決定。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意?！?根據上述規定，實際上現行民法典經過參與表決及表決意見的兩重要求，最終客觀上只要有專有部分占建筑物總面積過三分之一的業主且占總人數過三分之一的業主同意即可，目的是為了促成業主意思自治的成立。本案中，參與表決的最低人數尚未達到，同意者的人數更加無從評判，法院據此判決撤銷案涉合同，并無不當。

本案的發生提醒我們，業委會具有對外代表業主，對內具體實施與物業管理有關行為的職能，因此在涉及業主共同決定事項時，必須依照法定程序，在符合法定實質性要求的基礎上，履行自己的職責，維護案涉小區全體業主的合法權益，才不辜負業主的信任。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第二百八十條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力，但業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/span>