披上“房屋買賣”的外衣，實則是為民間借貸提供擔保，這種情況下簽訂的房屋買賣合同是否有效？日前，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達，一起確認合同無效糾紛案落下帷幕，判令駁回上訴、維持原判，即原告小偉（化名）依房屋買賣合同轉讓案涉房屋所有權，不產生物權變動效力。

2014年，小偉購買了4套商品房，成交價為313.8萬元。2017年8月，小偉委托評估公司對上述房屋進行估價，該4套房屋的房地產市場參考總價值為372.94萬元，他據此向銀行抵押借款200萬元。2017年10月，小偉與案外人簽訂租房協議，租期長達15年，案外人一次性付清76萬元租金。

小偉有賭博惡習，為償還賭債、籌集賭資，小偉2016年起頻繁從小華處借款，并經小華介紹認識了小麗，前后向小麗借得款項高達130萬元，甚至要由其父親代為歸還所欠的高額本息。小麗與小勇原系夫妻，2017年在小麗和小華的操作下，小偉將上述4套商品房作價280萬元（含稅）出售給小勇，雙方簽訂房屋買賣合同，此后小勇陸續轉賬220余萬元給小偉并繳納了約40萬元契稅，雙方于同年11月辦理了房屋過戶手續。

2019年1月，小偉將小勇、小麗、小華三人告上法庭，要求確認于2017年10月簽訂的房屋買賣合同無效。案件審理過程中，小勇以案涉房屋被租賃給案外人，其無法實現購房居住及使用目的，提起反訴，要求小偉支付違約金28萬元。

小偉在庭審中堅稱，雙方之間不是房屋買賣合同關系，而是民間借貸關系，簽訂房屋買賣合同是為了保證資金安全。通過調取小勇、小麗、小華的銀行卡交易明細，承辦法官發現在案涉房屋買賣合同訂立的前后，該三人之間的資金往來非常密切，小勇購房的主要資金也是由小麗和小華負責籌集。在法官的反復詢問下，小勇自認其看房到簽訂房屋買賣合同的時間極短，且案涉房屋的契稅也是由小麗到有關部門去刷卡繳納，對購房款中通過現金交付的10多萬元也無法加以舉證證明。此外，小偉還提供了數段錄音，小麗和小華在錄音中多次表示無意購買小偉的房屋，雙方辦理過戶登記的目的是希望以此迫使小偉父親出資贖回房屋，從而獲得可觀的收益，畢竟有小偉父親代償債務的先例在前。小勇在法院釋明后，明確拒絕將反訴請求變更為要求小偉償還借款本息。

海安法院審理后認為，當事人之間簽訂民間借貸合同之前或者之后，為保證民間借貸合同的履行又簽訂商品房買賣合同的，雙方約定當作為債務人的借款人不能清償債務時，需將擔保標的物——商品房或者其他標的物的所有權轉讓給作為債權人的出借人的，簽訂買賣合同的真實目的是為了給民間借貸合同提供擔保，而非真正實現買賣合同的目標，雙方之間所形成的是讓與擔保。而買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。即使是雙方約定將借款轉化為買賣合同標的物的對價的情形，當事人簽訂合同的主要目的也就是買方為獲得標的物的所有權，賣方為獲得金錢。本案中，房屋買賣合同僅僅是外觀形式，其真實意思在于設定擔保，故雙方通謀而為虛偽轉移所有權的意思表示，應為無效。綜上，案涉房屋買賣是當事人之間的虛偽意思表示，小偉依此轉讓不動產所有權作為偽裝行為，違反物權法定原則，不產生物權變動效力。小勇的反訴請求，法院亦不予支持。

一審判決后，被告小偉、小麗、小華不服提出上訴。南通市中級法院經審理認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，遂駁回上訴，維持原判。

【法官說法】
    一般來說，房屋買賣合同的簽訂，通常是以居住作為目的，在平等協商、等價有償的交易基礎上擬定而成。然而近年來，在審理該類案件時，有時會發現雙方存在虛假的買賣關系，通常發生在民間高息借貸雙方之間，出借人為保證債權的實現，利用借款人急需用錢的心理及自己所處的強勢地位，乘機與借款人簽訂房屋買賣合同，約定的房屋交易價格也往往遠低于市場價，或與雙方發生的借貸本息數額相當。

我們需要注意的是，法官在審理此類案件時，肯定會從嚴審查交易雙方的真實意思、合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多種因素。如此一來，所謂“房屋買賣”的真實性便不攻自破，也就是說，雙方之間簽訂虛假房屋買賣契約，以合法形式掩蓋非法目的的行為，并不是出借人能夠有效防范放貸風險的一種“萬全之策”，無法得到法律的保護。