租客未按約支付租金，房東起訴到法院，要求房西繼續(xù)履行付款義務(wù)。法庭上，租客請求終止租賃合同，還獲得了支持，這是怎么回事呢？近日，梁溪法院適用民法典新規(guī)審結(jié)了這起租賃合同糾紛。

  2019年1月，年輕的小梁想要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，于是與房東錢某簽訂了租賃合同，承租了錢某名下某寫字樓的六樓用來開公司，租期為三年，從2019年2月到2022年2月，每年租金9萬元。走過了最初幾個(gè)月的豪情壯志，小梁很快發(fā)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)不是他想的那么簡單，再加上疫情的影響，小梁的公司在2020年11月陷入了困局，小梁無奈之下注銷了公司，結(jié)束創(chuàng)業(yè)。屋漏偏逢連夜雨，這時(shí)房東錢某找上了小梁，告訴他，按照合同約定，小梁該付第三年租金了。小梁如實(shí)告訴錢某，自己經(jīng)營不善，不想再租了，錢某卻說，合同租期還沒結(jié)束，堅(jiān)持要小梁按照合同繼續(xù)履行。雙方?jīng)]有談妥，著急收租的錢某將小梁告上了法庭，要求小梁支付租金和違約金。接到訴狀的小梁也表示，想要提起反訴，要求解除租賃合同。

法院審理后查明，小梁注銷了公司，已經(jīng)搬離承租的寫字樓，合同事實(shí)上已經(jīng)陷入僵局。結(jié)合民法典第580條第二款的新規(guī)，在法律上或事實(shí)上不能履行非金錢債務(wù)時(shí)，違約方可以通過訴訟方式請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。也就是說，小梁可以要求租賃合同終止，但作為違約方，仍要承擔(dān)責(zé)任。在法官向雙方釋法明理后，錢某和小梁終于握手言和，達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。雙方說好租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，小梁之前支付的空置三個(gè)月的租金和簽合同時(shí)交的押金1萬元也不再要回，以此作為自己違約的代價(jià)。

法官說法：本案中，守約方即出租方要求繼續(xù)履行合同，違約方即承租方反訴要求解除合同。考慮到租賃合同剩余租期還有1年，若繼續(xù)履行合同，一方面，房屋閑置使承租方在不使用房屋的情況仍要負(fù)擔(dān)租金，另一方面，承租方創(chuàng)業(yè)失敗，支付租金的能力受限，出租方的租金收益難以得到保障。在這種事實(shí)上合同陷入僵局的情況下，民法典第580條第二款既賦予了違約方終止合同的權(quán)利，又要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，適用這條新規(guī)達(dá)成的調(diào)解，避免了房屋空置的損失繼續(xù)擴(kuò)大，守約方的損失也可得到彌補(bǔ)，另外也可以立即將房屋另行出租，雙方的利益都得到了保障。（文中均為化姓）