甲公司于2015年9月1日與某車行達成租賃協議，約定將其名下的面積為1510平方米的辦公樓出租給乙方使用，租賃期限至2018年9月。雙方于2017年由通過合同約定，將面積為1512平方米的廠房出租給該車行，用于從事汽車售后服務，租賃期限至2019年2月。車行按照合同約定給付甲公司租金。2017年12月29日，甲公司與乙公司簽訂轉讓合同，約定甲公司將其26000多平米的土地使用權及地上14000多平方米的房屋所有權和全部地上附屬設施，以總價2088萬元的價格轉讓給乙公司，并約定乙公司分四筆將上述款項給付甲公司。雙方商定該車行本年度期滿后，新產生的租金歸乙公司所有。合同簽訂后，上述房產及土地已過戶到乙公司名下，乙公司繳納了相應稅費。

2018年12月17日，因車行未繳納租金，甲乙兩公司以車行可得知的方式張貼告示，正式以書面的形式告知車行產權已轉讓，其應向“新東家”乙公司繳納租金。車行不服，其認為乙公司并非善意取得還房產，且甲乙公司擅自轉讓的行為剝奪了其優先購買權，訴至法院，請求判令其對承租的辦公樓及廠房享有優先購買權。一審如東法院判決駁回了車行的訴訟請求，車行不服，上訴至南通中院，南通中院駁回上訴，維持原判。

如東法院經審理認為，本案爭議焦點為：1、車行對其承租的房產是否享有優先購買權。2、乙公司是否系惡意受讓房產。關于是否享有優先購買權，《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：出租人出賣房屋的，應當在出賣之前合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人行使優先購買權的“同等條件”應主要參照出租人所轉讓房屋的實際情形、轉讓價款以及價款支付方式等實質性條件，因此，車行行使優先購買權應主要參照甲乙公司之間轉讓的標的物、價款、價款支付方式等實質性合同條款。車行庭審中主張以同等“單價”對承租部分行使優先購買權，比較甲公司轉讓的標的物、價款和車行所主張行使優先購買權的標的物、價款來看，原告的主張不具有行使優先購買權的同等條件，乙公司的購買條件優于原告所主張的購買條件。關于本案是否涉及惡意轉讓，乙公司以合理價格購買甲公司轉讓的房產，已經辦理了過戶登記手續，并繳納了相關稅費，原告未能提交證據證明雙方的買賣行為存在惡意，故乙公司并非惡意購買案涉房產，故對原告的主張不予支持。

二審法院認為，乙公司作為案涉資產的受讓人，受讓甲公司整體資產時，依法并無通知承租人的義務。根據查明的事實，乙公司受讓甲公司的資產除了房屋還包含土地及附屬設施，并根據合同約定支付了對價，且已辦理權屬登記手續。車行上訴主張乙公司惡意購買案涉資產，明顯與事實相悖，本院不予支持。車行現僅承租甲公司部分房屋，所承租房屋面積不到總房屋面積的30%，且所承租的辦公樓并非獨立的，故車行主張的優先購買權不符合《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》的相關規定。同時，乙公司受讓的整體資產登記在一個產權證號中，車行雖上訴主張政府部門可就其優先受讓部分單獨發放產權證書，但未提供證據佐證。車行主張甲公司轉讓案涉資產時未及時通知其，導致其產生損失，此非本案審理范圍，故原審未支持車行對案涉房屋享有優先購買權，并無不當。

法官說法：優先購買權，也被成為先買權，是特定的民事主體依照法律規定享有的先于他人購買某項特定財產的權利。“凡權利皆受限制，無不受限制的權利”，承租人的優先購買權是指出租人轉讓不動產時，承租人在“同等條件”下，依照法律規定享有優先于其他人購買該不動產的權利。“同等條件”是指當房屋的出租人想要出賣該房屋，承租人與第三人都有購買意愿時，只有當承租人提出的購買條件與第三人完全相同時才能獲得優先購買該租賃房屋的資格，這有利于維護交易的公平正義，維護出租人的合法權益。本案中，某車行僅對占總面積不足三分之一的部分主張優先購買權，這與乙公司受讓的面積相差懸殊，如若支持，極有可能損害出租人的權益，也未貫徹“物盡其用”的原則。