吳某將一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其債務(wù)擔(dān)保人盛某，而盛某又將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給王某夫婦，但吳某一家仍住在其中拒絕搬出。7月1日，隨著南通市中級(jí)人民法院終審判決書的送達(dá)，這起排除妨害糾紛案落下帷幕，法院判決被告吳某及其父母將案涉房屋騰空，并交付給王某夫婦。

2015年，吳某因個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)需要，由盛某提供擔(dān)保借款200萬(wàn)元。到期后，吳某卻無(wú)力償還。2016年，吳某與擔(dān)保人盛某達(dá)成協(xié)議，借款由盛某代為償還，吳某自愿將一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給盛某。盛某不僅幫助償還了部分擔(dān)保借款，還將涉案房屋的按揭貸款還清，雙方按約辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。

據(jù)盛某陳述，過(guò)戶時(shí)，吳某信誓旦旦稱其需要一個(gè)月的時(shí)間讓父母搬走。但眼看一個(gè)月過(guò)去，吳某不知所蹤，其父母以不知曉兒子賣房為由，堅(jiān)決不搬。

2018年3月，由于需要資金周轉(zhuǎn)，盛某通過(guò)房產(chǎn)中介將案涉房屋再次轉(zhuǎn)手。王某夫婦在取得房屋所有權(quán)后，多次登門與吳某父母協(xié)商交房，但吳某一家仍拒不騰空房屋。萬(wàn)般無(wú)奈下，王某夫婦向法院提起訴訟，要求吳某一家將案涉房屋騰空并移交。

庭審時(shí)，吳某辯稱，其與盛某之間有經(jīng)濟(jì)往來(lái)未結(jié)清，應(yīng)等待賬目結(jié)清后再移交案涉房屋。

海安法院審理后認(rèn)為，吳某與盛某達(dá)成的案涉房屋買賣協(xié)議，并不違反現(xiàn)行法律強(qiáng)制性規(guī)定，且不損害第三人利益，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議成立有效。吳某作為案涉房屋的原所有權(quán)人，其將房屋轉(zhuǎn)讓給盛某并辦理過(guò)戶手續(xù)后，即喪失了對(duì)房屋的一切權(quán)利，其與父母已無(wú)任何依據(jù)繼續(xù)占有、使用該房屋。現(xiàn)王某夫婦為案涉房屋的合法所有人，對(duì)該房屋享有物權(quán)，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，任何人不得妨礙。至于被告吳某所稱與盛某之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，因與本案非同一法律關(guān)系，不具有關(guān)聯(lián)性，本案中不予理涉。因此，王某夫婦要求被告吳某及其父母將房屋騰空并交付的訴訟請(qǐng)求與法有據(jù)，遂依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，作出前述判決。

一審判決后，被告吳某及其父母不服提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)與維持。遂依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第170條之規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。

【法官點(diǎn)評(píng)】

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原告王某夫婦是否有權(quán)直接要求被告吳某及其父母交房問(wèn)題。有人認(rèn)為，王某夫婦是與盛某簽訂的購(gòu)房協(xié)議，只能直接向盛某主張權(quán)利。其實(shí)，物權(quán)具有權(quán)利主體的特定性、義務(wù)主體的不特定性特征，排他性決定物權(quán)人可請(qǐng)求排除任何人對(duì)物的侵占。也就是說(shuō)，一旦當(dāng)事人經(jīng)登記取得物權(quán)，就脫離了買賣合同的相對(duì)性原理，可跨越房屋上手人對(duì)任何人主張權(quán)利。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該法第三十九條又規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。案涉房屋在兩次轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，均辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，最終所有權(quán)人為王某夫婦。因此，王某夫婦取得了對(duì)案涉房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條同時(shí)規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。故而，法院判決被告吳某及其父母將案涉房屋騰空，并交付給權(quán)利人王某夫婦是正確的。

近年來(lái)，房屋交易市場(chǎng)異常火爆，不少人會(huì)選擇購(gòu)買二手房。本案的發(fā)生提醒人們，在選擇二手房時(shí)，需要擦亮雙眼，不僅要注意位置、層次、面積等問(wèn)題，還應(yīng)注意房屋的實(shí)際交付情況，避免不必要的麻煩。否則，官司贏了，人卻累了。

【法條鏈接】《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第三十四條  無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。