王某向開發商購買了一套商品房，該商品房的規劃用途為辦公，即俗稱的產權式商鋪。雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定，商品房交付時供水、排水配套設施齊全，并與城市公共供水、排水管網連接；使用自建設施供水的，供水的水質符合國家規定的飲用水衛生標準。商品房交付時納入城市供電網絡并正式供電。開發商于2017年10月向王某交付了房屋，然而在使用過程中王某認為房屋的供水、供電設施均未按合同約定接入城市供水、供電管網，其中供水設施沒有實行裝表到戶、抄表到戶、計量收費，供電設施則為物業公司轉供電，是一種違法供電模式，應當結合合同約定予以糾正。因王某與開發商就上述爭議未達成一致意見，故王某訴至法院，請求判令開發商按照合同約定將供電設施納入城市供電網絡，并按政府相關規定進行分戶裝表供電；將供水設施與城市供水管網連接。

審判結果

駁回王某的全部訴訟請求。

裁判說理

《民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。而本案的焦點問題是《商品房買賣合同》中載明的供水、供電條件應當如何理解，開發商在案涉商鋪內的供水、供電模式是否符合合同約定。

    關于合同約定的供水條件，本院認為，《商品房買賣合同》約定商品房交付時供水需與城市公共供水管網連接，但未明確具體的連接方式，同時從“使用自建設施供水的.....”措辭可以看出以自建設施供水也符合合同關于供水方式的約定。本案中，商鋪的供水模式為總表接入模式，即以地池水箱為分界，地池水箱的供水總表前管網由自來水公司維護，總表后至每戶的供水管網屬于開發商自建設施，不屬于自來水公司的維護范圍。該種供水模式以商鋪所在區域為一個整體接入城市供水管網，總表后由開發商自建設施向每戶業主供水，符合合同約定的供水方式。

    關于合同約定的供電條件，本院認為，《商品房買賣合同》約定了商品房交付時納入城市供電網絡并正式供電。從本院向供電部門的調查筆錄可知，供電部門供電至高壓用戶變電站（案涉商鋪供電模式）與低壓供電至每戶業主（住宅商品房一戶一表供電模式）均屬于納入城市供電網絡的供電方式。在建設案涉項目時，僅針對住宅商品房必須限定為“一戶一表”的接入模式，而對于非住宅商品房則由開發商自行選擇供電模式。本案中，案涉商鋪供電模式為供電公司供電至高壓用戶變電站，該變電站經供電公司驗收合格，自變電站接入到各業主的供電設施亦經過建設行政主管部門驗收合格，符合《無錫市商品房交付使用管理辦法》的相關規定，可以交付使用。

    關于王某提到的違法轉供電的情況，江蘇省物價局發布的《關于清理規范電網和轉供電環節收費有關事項的通知》是整治和清理商鋪轉供電環節存在的不合理加價現象，經供電公司審批、驗收的轉供電模式并非非法供電。由此，經供電公司審批、驗收的轉供電方案不屬于《電力供應與使用條例》第二十條中所稱的“自行轉供電”的范疇。《無錫市商品房交付使用管理辦法》中提到的“分戶裝表”結合本院調查筆錄及2019年無錫市住建局發布的《關于進一步加強我市非住宅商品房分戶裝表供電管理的通知》來看，在2019年該通知發布前，我市針對非住宅商品房的供電模式沒有做強制性要求，開發商可以自行選擇，案涉項目建設時間在2019年以前，應當適用在先的規定。

此外，《商品房買賣合同》約定各原告購買的商品房規劃用途為辦公，亦約定了水電費用由物業公司代收代繳，因此各原告對于案涉非住宅類商品房的水電接入模式、收費方式與住宅商品房不一致應當是知曉與認可的。

法官評析

需要提醒大家注意的是，雖然住宅與非住宅商品房當前使用的《商品房買賣合同》均為我國住建部、國家工商行政管理總局共同制定的示范文本，該文本在供水、供電模式的文字表述上沒有差異，但實踐中城市供水供電模式確有兩種不同模式。

通過向自來水公司調查詢問，我們了解到，城市供水模式有兩種，一種是總表供水，另一種是分表到戶供水。前者是自來水公司將水管連接到水箱前的供水總表，總表前的管網由自來水公司維護，表后是業主財產，由業主委托相關單位進行維護。四十年產權的非住宅商品房幾乎采用的都是總表供水模式。后者如七十年產權的住宅商品房基本都是分表到戶供水。兩種類型的房屋在設計之初的功能不同，費用也不同，總表連接與分表到戶僅在建造成本上每平方米就相差一百多元，還不包括設計等其他費用。這種區別還體現在其他方面，所以非住宅商品房售價也低于住宅商品房。在房屋使用過程中，有的業主提到商鋪內水管的出水水質不佳，關于這點，通常自來水公司供應到總表的水質是達標的，水質出現問題有兩種可能，一是入住率過低導致水循環時間較長，二是管道生銹。如果是因入住率低導致的水質差只能通過人為加大排水促進水循環速度來改善，商鋪由于是總表供水，總表后至業主處屬于開發商自行建造的供水設施，在房屋交付后由物業負責維護，而物業可能負擔不起這部分費用。

通過向供電公司調查詢問，我們了解到，城市供電模式有兩種，一種是供電到高壓用戶變電站，另一種是開發商出資建設公用配電站，由供電公司低壓供電至每戶業主。第一種供電模式由開發商出資建設符合國家電網配電設施要求的高壓用戶變電站，供電公司供電到高壓變電站，后面由開發商轉供給業主。第二種供電模式由開發商出資建設公用配電站，并在工程竣工驗收后由國家電網負責運行維護，供電公司供電至戶，每戶業主向供電公司繳納電費。住宅商品房必須采用第二種供電模式，而非住宅商品房可以由開發商自行選擇供電模式。需要注意的是，無錫市住建局在2019年發布了《關于進一步加強我市非住宅商品房分戶裝表供電管理的通知》，規定各房地產開發企業開發建設用于分割銷售的商業、辦公等非住宅商品房時，供配電系統應按分戶裝表供電方式設計、施工。因此，以通知下發時間為界，在此之后建設的用于分割銷售的非住宅商品房也應當采用供電公司低壓供電到戶的供電模式。

通過本案的講述，希望每位購房者都能更了解非住宅商品房的供電供水模式，也都能夠在了解的基礎上理智地作出購房選擇。