2011年，周某與孫某簽訂商品房買賣合同，約定周某將其所有的位于淮安市某小區的101室房屋拆遷安置房出售給孫某，房屋價款為11萬元，2016年12月31日前周某協助孫某辦理房屋過戶手續，若未辦理則承擔20萬元的違約責任。協議簽訂后，孫某付款11萬元，周某將房屋交付給孫某。孫某對涉案房屋進行了裝修，入住至今。2018年1月，孫某起訴周某要求其協助辦理過戶手續。訴訟中發現，涉案房屋于2017年4月被孫某抵押給李某，并辦理了抵押登記，抵押金額為30萬元。經法院釋明，孫某堅持其要求過戶的訴訟請求，被法院駁回。2018年2月，李某向法院提起訴訟，要求周某償還借款，并對涉案房屋享有抵押權，要求在30萬元內享受優先受償權。法院支持了李某的訴訟請求。后孫某向法院提起第三人撤銷之訴，要求撤銷李某與周某借貸案件的判決，并要求周某涂消抵押登記。

審查中，對孫某提起的第三人撤銷之訴，是否受理，有不同意見。

一種意見認為：應當受理。其理由為根據第三人撤銷之訴的起訴條件，本案中的孫某系周某與李某案件中的第三人，第三人自知道權利侵害之日6個月內提出，周某對涉案房屋的抵押登記損害了孫某的合法權益，即占有權，而占有系物權的權能之一，且是向原審人民法院提出。綜上，孫某提起的第三人撤銷之訴符合受理條件，應予受理。

另一種意見認為：不符合受理條件，應當不予受理。其認為周某與孫某的買賣合同系合同之債，普通債權原則上不適用第三人撤銷之訴。

筆者同意第二種觀點，理由如下：

一、從受理條件看，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱民訴法解釋）第二百九十二條規定“第三人對已經發生法律效力的判決、裁定、調解書提起撤銷之訴的，應當自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出生效判決、裁定、調解書的人民法院提出，并應當提供存在下列的情形的證據材料：（一）因不能歸責于本人的事由未參加訴訟；（二）發生法律效力的判決、裁定、調解書的全部或部分內容錯誤；（三）發生法律效力的判決、裁定、調解書的內容錯誤損害其民事權益。”根據該條規定，第三人之訴的起訴條件應同時符合主體條件、程序條件、實體條件和管轄法院四個要件。1、主體條件應當是第三人，第三人包括《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱民訴法）第五十六條規定的有獨立請求權的第三人和無獨立請求權的第三人。在實踐中，對有獨立請求的第三人的審查較容易判斷。對無獨立請求權的第三人雖難以把握，但本案也不適用。無獨立請求權的第三人雖無獨立的請求權，但案件處理結果與其有法律上的利害關系。本案中周某與李某之間的借貸糾紛，系借貸合同，有相對性，與孫某無關。而周某與李某辦理抵押登記，亦系周某對其所有房屋的單方處分行為。案件的處理結果與孫某在法律上無利害關系，孫某并非系周某與李某案件的第三人。故孫某并非合適的第三人撤銷之訴的主體。據此，程序條件中要求非因本人原因未能參加訴訟的情形，亦不存在。因周某與李某之間的糾紛，孫某不是第三人，也無需孫某作為第三人參與。2、實體條件要求生效裁判損害第三人民事權益。本案中，周某與孫某之間房屋買賣合同糾紛，系合同之債，屬于普通債權，孫某占有涉案房屋亦系基于該合同之債。周某與李某之間的抵押行為，已經抵押登記，屬物權。而普通債務不適用第三人撤銷之訴。綜上，孫某提起第三人撤銷之訴不符合起訴條件。

二、在立法目的與救濟途徑上，第三人撤銷之訴是案件的第三人對已經生效的裁判、調解書提起撤銷之訴，而第三人參加訴訟的目的是為了減少訴累，一次性解決糾紛，同時保證裁判的一致性。若提起訴訟的條件寬泛，則會影響法院生效裁判的權威，亦會有被濫用之嫌。本案中，周某與孫某之間的買賣糾紛可通過孫某另案主張周某的違約責任對其權利進行救濟，無需提起第三人撤銷之訴，也不可提起第三人撤銷之訴。

三、在審判實踐中，若類似于本案情形的案件均可提起第三人撤銷之訴，則第三人撤銷之訴的范圍將無限擴大，致使原審裁判再無意義，故應當嚴格審查第三人撤銷之訴的起訴條件。

綜上，筆者認為本案不符合第三人撤銷之訴的起訴條件，可告知孫某另行主張，維護權益。