一開發商委托代理公司銷售商品房，以超過實際備案價格對外銷售，引發爭議，業主訴請要求開發商退賠加價部分損失。11月  日，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達，這起商品房銷售合同糾紛案落下帷幕。法院認為，經營者不得在標價之外加價銷售商品，不得收取任何未予標明的費用，遂判決開發商返還業主加價部分購房款并支付相應利息損失。

上有政策 下有對策

受國家房價政策影響，商品房銷售價格不得高于備案價格。但隨著市場需求的上漲，一些商家為賺取高額利潤打起了“如意算盤”。一開發商為銷售名下商品房項目，委托中介公司代理銷售。

2018年6月，韓某通過中介公司認購某商品房，并與開發商簽訂定購協議書一份，協議載明房屋的房號、單價、總價等。該協議書備注欄手寫載明：按時簽約可享受5萬抵8萬優惠活動。

2018年6月3日，韓某付款2萬余元（收款人為開發商）。2018年6月8日，韓某付款7萬余元。以上合計付款10萬余元，其中直接向開發商賬戶支付5萬余元，向其他賬戶支付5萬元。

因韓某未能成功辦理貸款，雙方口頭協商退房。2018年12月25日，開發商向韓某退還購房款5萬余元。

2019年1月3日，中介公司向韓某出具承諾函，內容為:“我公司自2017年12月起代理某商品房項目。目前我司承諾于2019年1月20日內退購房客戶韓某優惠購房款48,000元”。

2019年5月9日，中介公司向韓某退款1萬余元。因余款一直未退還，韓某將開發商、中介公司告上法庭，引發訴訟。

庭審辯論  各執一詞

庭審時，原告韓某稱，因購房貸款未辦理成功，開發商同意退房退款，并為其辦理了退房申請。其合計支付購房款10萬余元，但截止目前僅退還6萬余元，還剩3萬余元尚未支付。請求法院判決開發商返還剩余購房款并支付相應利息。

被告開發商辯稱，其未收到案涉款項，應當由被告中介公司承擔給付責任。原告韓某已與被告中介公司達成了退款協議（即承諾函），雙方約定了房款的退還方式。因此，開發商不承擔給付責任，請求駁回原告對開發商的訴訟請求。

被告中介公司未到庭答辯亦未向本院提交證據。

公正判決  釋明法理

海安市人民法院審理后認為，經營者不得在標價之外加價銷售商品，不得收取任何未予標明的費用。本案中，開發商與購房人簽訂的商品房訂購協議書載明備案總售價為59萬余元，該約定售價已超過實際備案銷售總價，構成在備案價外加價銷售商品房。中介公司向購房人收取的款項系采用欺詐方式取得，亦構成在備案價之外收取其他費用，屬于違法行為。開發商知道中介公司在備案價之外采取欺詐方式收取其他費用，應當與中介公司承擔連帶責任。遂依據《商品房銷售明碼標價規定》、《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國民法典》的相關規定，判決開發商就案涉款項負返還義務。

一審判決后，開發商不服，提出上訴。南通中院審理后認為，原審判決認定事實清楚，適應法律正確，應依法予以維持。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，終審判決駁回上訴，維持原判。 

【法官點評】

本案的爭議焦點在于案涉款項非匯入開發商賬戶，由開發商委托的中介公司收取，委托人（開發商）是否應承擔返還責任。

《中華人民共和國民法總則》第167條規定，代理人知道或者應當知道代理事項違法仍然實施代理行為，或者被代理人知道或者應當知道代理人的代理行為違法未作反對表示的，被代理人和代理人應當承擔連帶責任。民法典167條沿用了上述規定，主要有兩種情形：其一是代理人知道或者應當知道委托事項本身違法仍然實施代理行為的；其二是被代理人知道或者應當知道代理人的代理行為違法未作反對表示的。簡言之，從違法行為的表現上看，包括委托事項本身違法、被委托事項本身不違法但代理行為違法兩種情況。對于代理行為違法，被代理人未作反對表示的情形，對此的理解通常是一種默許，即不作為，也可以包括以其行為配合代理人實施該違法代理行為的情形。按照舉輕以明重的法理，如果被代理人明確表示同意代理人實施違法代理行為的，當然也要適用本條所規定的法律后果，即二者之間承擔連帶責任。

本案中，開發商與購房人韓某約定的房屋售價超過實際備案銷售總價，該銷售行為違反法律和國家政策規定。開發商委托的中介公司向購房人收取的款項系采取欺詐方式取得，亦屬于違法行為。從違法行為表現來看，委托事項本身違法，代理行為也違法，且被代理人明知代理人實施違法代理行為，應當就案涉款項與中介公司承擔連帶責任。至于開發商主張債務免除，中介公司出具的承諾函系向購房人返還購房款的承諾，并未以此免除開發商的返還責任。故法院依法作出的前述判決，并無不當。

本案的發生提醒人們，代理與被代理行為均應謹慎而為，否則，違反法律損害他人利益，將承擔法律不利后果。