為在上海買房賣掉小城住宅，10萬定金已付卻遭遇買家臨時爽約，30萬違約金能否成功主張？近日，隨著上訴期的過去，江蘇省海安市人民法院審結了這起房屋買賣合同糾紛案，判決準許解除此筆房屋買賣合同，被告趙某向原告王某支付合同違約金9萬元。

2018年，王某購得海安市區房屋一套。2020年3月底，王某在上海市區看中一套二手房屋，價值181萬元。與屋主溝通后繳購房定金10萬元，簽訂房地產買賣定金協議一份，約定于60個工作日內支付首期房價款計人民幣64萬元（包含定金10萬元），屆時簽訂購房合同，辦理相關過戶手續。

2020年4月19日，經房產中介介紹，王某將自己位于海安市區的房屋出售給趙某，簽訂房屋買賣合同一份，約定房屋成交總價131萬元，當日支付定金23000元，余款128萬余元由趙某于2020年5月5日前付款42萬元，余86萬元由趙某申請貸款。合同中約定違約責任，雙方簽訂售房合同后，如有一方反悔或違約，造成售房合同不能履行，違約方需賠償承諾方30萬元。

2020年5月5日，趙某并未按照約定給付第二筆房款。5月12日，趙某短信、電話告知王某不買此房。王某遂向趙某發送通知函一份，要求對方最晚于2020年5月15日前交納相應款項，否則承擔不利后果。趙某收到通知函后，仍未履行交納相關款項義務。

2020年5月27日，王某向上海房主出具說明，告知因個人原因無法購買位于上海市區的房屋，已支付定金10萬元歸房東，購房協議作廢，雙方互不追究責任。

王某認為是趙某不履行合同的原因，導致上海的購房協議作廢，造成損失，按照合同約定，趙某承擔違約責任，支付30萬元違約金。趙某認為案涉房屋在簽訂房屋買賣合同前已設定抵押，王某在擬轉讓前未征得抵押權人同意，在訂立合同時亦未告知，此房屋買賣合同應屬無效，即使有效，30萬元違約金也過高。雙方溝通未果，遂訴至法院。

海安市人民法院經審理認為，案涉房屋買賣合同中 “該房地產的權利被限制情況為”后面用A、B的情況分別表示案涉房屋存在抵押和不存在抵押情況，該合同中在B欄后面的空白處，明確填寫了“甲方應于過戶前辦理抵押注銷手續”，趙某作為一個具有完全民事行為能力的成年人，應明確知曉若該房產無抵押情況，就無必要填寫此類話術，故其辯稱王某故意隱瞞案涉房產存在抵押情況導致合同無效的理由不能成立，案涉房屋買賣合同成立且合法有效；趙某除給付定金外，余款至今未能交納，經王某書面催要仍未履行，故其行為已經表明不再履行案涉合同，對于王某要求解除合同的請求予以支持；對于趙某提出合同約定的30萬違約金過分高于造成的損失，法院綜合考慮雙方履行合同的情況、過錯大小、違約后果及已付23000元不返還的情況下，酌定趙某向王某支付合同違約金9萬元。遂依照《中華人民共和國合同法》的相關規定，作出如上判決。

【法官點評】

關于原告要求被告支付違約金30萬的訴訟請求，根據《合同法解釋（二）》第二十九條的規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法中規定的“過分高于造成的損失”。

本案中，原告王某與被告趙某在合同中約定的違約金為30萬元，原告王某因合同履行不能導致的實際損失且有相應證據證明的為給付上海房主的房屋定金10萬元，給付中介的中介費8000元。合同約定的30萬違約金過分高于造成的損失，法院根據本案的實際情形，酌情確定相應的違約金是妥當的。

本案的發生提醒人們，違約金具有擔保債務履行、懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的功效。在簽訂合同的過程中，一定要謹慎仔細，閱讀條款，了解合同無法履行會造成的后果，避免因自己一時沖動爽約造成巨額損失。