王某與某物流公司曾簽訂《廠房租賃合同》一份，約定王某租賃某物流公司內(nèi)的廠房，租期為2018年12月至2023年12月。此外，租賃合同對年租金、租賃面積也進行了約定。但在2020年3月，某物流公司因資不抵債被如東縣人民法院裁定受理破產(chǎn)清算。破產(chǎn)管理人根據(jù)破產(chǎn)法第十八條之規(guī)定給王某預留一定時間后要求其限期搬離，但王某一直拒不搬離。在管理人與王某多次協(xié)商未能達成一致的情況下，為維護大多數(shù)債權(quán)人合法權(quán)益，管理人訴至法院，要求王某立即搬離。

王某認為，其與物流公司之間的租賃合同合法有效，其合法占有案涉房屋，不存在侵權(quán)行為，如若解除合同，需在賠償其損失后協(xié)商解除。

如東縣人民法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法第十八條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同。雖然合同法第九十三條、第九十四條對合同解除設(shè)置了一定的條件和限制，解除合同不具有隨意性。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則，本案應適用企業(yè)破產(chǎn)法，管理人有權(quán)單方解除房屋租賃合同，對于解除租賃合同給當事人一方造成的損失可作為債權(quán)向管理人申報，故本案判決支持了管理人的訴訟請求。

評析：一、管理人選擇行使解除權(quán)符合破產(chǎn)法的基本制度和分配原則

破產(chǎn)法最基本的原則在于公平地對待所有債權(quán)人，建立破產(chǎn)制度的目的一方面是要對破產(chǎn)企業(yè)依法保護，另一方面要將破產(chǎn)財產(chǎn)在所有債權(quán)人之間進行公平有序的分配。企業(yè)破產(chǎn)法第十八條賦予了管理人解除合同的特權(quán)，即無論承租方是否違約，是否有過錯，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時決定解除合同或者決定繼續(xù)履行合同，這也是企業(yè)破產(chǎn)法作為特別法的特殊性。就本案而言，如果在破產(chǎn)受理后不解除原租賃合同，允許該合同繼續(xù)履行完畢，破產(chǎn)程序只有在合同履行完畢后才能終結(jié)，最終將導致該債權(quán)構(gòu)成個別清償，不僅違反了民法公平公正的基本原則，而且有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則。

二、管理人行使解除權(quán)有別于一般合同原則 　

一般來講，交易活動中的“合同相對性”和“意思自治”必須在法律所規(guī)范的正常秩序下進行，在企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)原因時，破產(chǎn)程序作為一種特別程序?qū)鶆?wù)人所有負債的概括執(zhí)行則體現(xiàn)了公平的價值取向。商事交易應當盡可能地促進合同的履行，不輕易地解除合同，這是維護市場經(jīng)濟秩序和交易安全所必需的。但破產(chǎn)作為特別的程序，立法又作出了相應的調(diào)整，以保障實質(zhì)公平。這就要求管理人在選擇時作出利益權(quán)衡，平衡破產(chǎn)程序所追求的公平、效率與市場經(jīng)濟秩序、交易安全價值。破產(chǎn)法賦予管理人選擇權(quán)，對于有利于提高破產(chǎn)財產(chǎn)價值的合同可以選擇繼續(xù)履行，對于負擔沉重的合同可以選擇解除。

三、完全履行租賃合同不符合破產(chǎn)法的宗旨 　

法律賦予了管理人合同解除權(quán)是為了公平保護所有債權(quán)人的利益而非個別債權(quán)人的利益，從而實現(xiàn)債權(quán)人利益的最大化?！镀飘a(chǎn)法》第十六條規(guī)定了“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效”。第一百一十三條又規(guī)定破產(chǎn)財產(chǎn)在清償完破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后，按照工資、稅款、普通破產(chǎn)債權(quán)的順序清償。承租人有償取得房屋的使用權(quán)不屬于用益物權(quán)，本質(zhì)上具有債權(quán)性質(zhì)，如果按照“買賣不破租賃”的原則讓租賃合同完全履行，實際上即是對由此產(chǎn)生的債權(quán)的完全清償，不符合破產(chǎn)法中禁止個別清償?shù)囊?guī)定，也不符合破產(chǎn)法關(guān)于清償順序的規(guī)定，。