簽訂房屋買賣合同并實際交付使用4年后，才具備辦產(chǎn)證的條件，不過需向動遷辦補交6萬元，買賣雙方對此發(fā)生爭議，過戶手續(xù)也一拖再拖。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案依法判決，被告賣家及第三人房地產(chǎn)公司配合原告買家辦理過戶手續(xù)，同時需支付違約金。被告不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院依法駁回，維持原判。

“2014年1月就簽了合同，總價36萬元早已付清，當時根本沒說以后還得多交錢。”庭審中，原告吳某陳述，因涉及動遷安置，房屋一直登記在房地產(chǎn)公司名下，“2018年5月，我得知房產(chǎn)證可以辦理了，就一直催被告辦理過戶，但對方反復推脫不配合，只好起訴。”

庭審中，被告朱某陳述，房子是2013年動遷安置所得，與房地產(chǎn)公司簽的合同，70平方米左右、總價22.5萬余元。“簽合同時雖然內(nèi)心有估價，但因為不清楚具體數(shù)額就沒有告知原告，直到辦產(chǎn)證時才知道要補交6萬元。”

朱某認為，與原告的買賣合同中約定，簽訂合同之后的一切費用由買方承擔，向拆遷辦的欠款也應由原告吳某承擔，原告吳某則認為該約定是辦理房屋過戶手續(xù)的費用由其承擔，而不包括拆遷辦的結算余款。

經(jīng)查，案涉房屋需補交款項為61627.55元，由被告自行向動遷辦繳納了1627.55元，2019年2月，原告代被支付了剩余欠款6萬元。

法院認為，原、被告之間簽訂的《房屋買賣（居間）合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方均應按約全面履行。本案中，案涉房屋為拆遷安置房，由被告朱某所有，雙方約定房屋價款為36萬元，原告按約于2014年2月全部支付后，被告將案涉房屋交付原告，由原告使用至今。案涉房屋于2014年4月辦理了初始登記，原告亦代被告支付了被告結欠動遷辦的欠款6萬元，案涉房屋已經(jīng)符合辦理房屋產(chǎn)權登記的條件，被告遲延辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)已經(jīng)構成違約，應當承擔辦理不動產(chǎn)權登記的義務，過戶產(chǎn)生的稅、費由被告朱某負擔，并協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)權變更登記手續(xù)，過戶產(chǎn)生的稅、費按照雙方合同約定由原告負擔。

關于違約金，合同中約定違約方需向守約方承擔房屋成交價格80%的違約金，被告辯稱違約金過高，認為即便有違約金也應為房屋成交價格的20%，本案中，鑒于原告已經(jīng)于2014年2月實際占有使用案涉房屋，法院結合原告的實際損失、合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等因素，酌定被告向原告支付違約金72000元（36萬*20%）。

【法官連線】“一切費用均由乙方承擔”，該如何認定

本案中，雙方在合同中約定“此房從簽訂合同起所產(chǎn)生的才”，對這句話的意思，原被告產(chǎn)生分歧。那么，這筆需向拆遷辦補交的欠款究竟該由誰承擔？承辦法官表示，該條約定并未具體明確寫明被告向拆遷辦的欠款由原告負擔，被告也稱在簽訂合同時因結欠拆遷辦的金額不確定，雖然其內(nèi)心有估價，但其并未告知原告和中介該金額，該6萬元欠款是在辦證時才知道的，所以在欠款金額不確定的情況下，由原告承擔該筆不確定的費用有違常理，且被告作為房屋的出售方，理應負有結清動遷辦欠款、辦出產(chǎn)證、配合原告辦理過戶手續(xù)的義務，但被告未結清對動遷辦的欠款，導致后續(xù)手續(xù)無法辦理，屬于被告方責任。綜上，法院一審、二審均判決如上。