通過法院拍賣程序競得被執(zhí)行人的房屋，但自行車庫未包含其中，于是買家以自行車庫系競拍房屋的從物為由，提起訴訟要求確認(rèn)自行車庫歸其所有，并要求被執(zhí)行人遷出。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對這起車庫糾紛依法審理認(rèn)為，自行車庫并非房屋的從物，且即使屬于從物，《物權(quán)法》也規(guī)定了主物和從物可以分別處分，現(xiàn)買家在競買涉案房屋時已明知自行車庫不包含在競買范圍內(nèi)，所以其對自行車庫主張相關(guān)權(quán)利沒有依據(jù)，判決駁回原告訴訟請求。原告不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院依法駁回，維持原判。

原住戶拆遷安置而得，自行車庫未計入產(chǎn)證

“房屋在五樓，自行車庫在一樓，不共用水、電。”據(jù)顧某等四名被告陳述，這套房子是一家四口的拆遷安置房，附帶自行車庫一間，由動遷戶使用，車庫面積沒有計入產(chǎn)證。

經(jīng)查，因四被告未能履行支付義務(wù)，債權(quán)人申請執(zhí)行。法院依法委托評估公司對四被告名下的房屋進(jìn)行司法鑒定評估，小區(qū)于2007年建成，為動遷安置小區(qū)，估價對象位于頂層，房型為頂樓帶閣樓，戶型為三室兩廳兩衛(wèi)一廚格局。估價報告載明的估價對象內(nèi)外部照片中，顯示了房屋（含閣樓）的屋內(nèi)狀況，但未顯示訟爭車庫的狀況。

上述估價報告作出后，法院依法在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上公開拍賣房屋，估價報告電子版同時上傳至平臺供競買人查閱。競買公告中對競買人須知情況進(jìn)行了詳細(xì)載明。嗣后，原告王女士以198.9萬元的價格競得房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。

“當(dāng)時競買并沒有搞清楚自行車庫是否屬于拍賣范圍。”庭審中，原告王女士陳述，現(xiàn)在其確認(rèn)自行車庫的確不屬于拍賣范圍，但表示其要求被告遷出訟爭車庫的理由為：附屬的車庫屬于房屋的附屬物，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移附屬物亦應(yīng)同時轉(zhuǎn)移。

法院：車庫非房屋從物，即便是也可單獨處分

“本案爭議焦點有兩個，”承辦法官指出，一是訟爭車庫是否屬于房屋的從物；二是如果訟爭車庫系從物，是否必須跟隨主物進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

針對爭議焦點一，法院認(rèn)為，根據(jù)學(xué)界的觀點，主物與從物的劃分規(guī)則，是指在兩個以上的物發(fā)生互相附著或者聚合而且在經(jīng)濟(jì)上發(fā)生密切的關(guān)聯(lián)之后，當(dāng)物上的權(quán)利發(fā)生變動時，為確定物的歸屬所適用的規(guī)則。我國當(dāng)前適用的法律、法規(guī)并未對主物和從物進(jìn)行明確的界定，學(xué)界一般認(rèn)為從物并非主物的組成部分，是為了發(fā)揮主物的效用而存在的，一般情況下兩者應(yīng)歸屬于同一個主體,但主物和從物畢竟是兩個物，從物附著于主物一般也有其可分性。本案中，原告競得的房屋位于五層，而訟爭車庫位于底層，從物理結(jié)構(gòu)上看兩者是分離的，沒有訟爭車庫并不影響房屋的完整性；從效用上來說，涉案房屋的功能是用于居住，訟爭車庫的存在與否并不損害其居住功能的發(fā)揮，亦不會優(yōu)化其居住功能，房屋和車庫均有其獨立的使用價值。有鑒于此，法院認(rèn)為訟爭車庫并非是案涉房屋的從物。

針對爭議焦點二，法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。”本案中，相關(guān)的拍賣文件中已經(jīng)清楚描述了拍賣范圍，涉案房屋在強(qiáng)制執(zhí)行程序中被拍賣時并未將訟爭車庫包含在內(nèi)，即表示訟爭車位并未隨著房屋一并被拍賣轉(zhuǎn)讓，原告自愿競買即應(yīng)接受拍賣時的相關(guān)要求，在此意義上，即使訟爭車庫屬于涉案房屋的從物，也應(yīng)視為屬于《物權(quán)法》規(guī)定的除外情形，原告依然無權(quán)要求確認(rèn)訟爭車庫歸其所有。

基于上述分析，原告要求被告騰房并返還車庫的訴訟請求已失去前提和基礎(chǔ)，所以法院不予支持。一審、二審均判決駁回。

【法官連線】

法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中，在對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行處分時，常常會遇到的問題是拍賣標(biāo)的系拆遷安置房，拆遷部門在對被拆遷人進(jìn)行安置時會附帶自行車庫，但自行車庫在產(chǎn)權(quán)登記中未載明，故在很多情況下無法找到房屋附帶的自行車庫所在的具體位置，法院在拍賣拆遷房屋時常常不將自行車庫作為拍賣標(biāo)的以防止出現(xiàn)誤拍。但競買人在競得拍賣標(biāo)的后，常常會以自行車庫系房屋的從物為由而要求被執(zhí)行人遷讓，問題由此產(chǎn)生。本案正是基于上述客觀情況的存在，依法作出了公正、合理的判決，不但為法院的執(zhí)行工作清除了法律上的障礙，也為類似潛在糾紛的解決指明了方向。