2004年8月24日，老王與張某夫婦簽訂《房屋轉讓協議書》，向張某夫婦購買位于某鎮的房產。當日支付了全部購房款82000元后，張某將房屋交付給老王，老王居住至今。因張某在2000年5月已將該房產已抵押給銀行，抵押權期限至2005年5月11日，故房產轉讓時未能辦理過戶手續。2005年5月13日，張某又將該房產抵押給了住房公積金管理中心，抵押期限為2005年5月13日至2020年5月13日。期間，老王曾多次要求張某協助辦理過戶手續，張某一直以房屋在抵押為由拒絕辦理，后張某搬家，老王無法聯系張某。

2015年8月，如東法院對大江公司訴張某夫婦民間借貸糾紛一案作出判決，判決張某夫婦償還大江公司借款人民幣90萬元及相應利息。判決生效后張某夫婦未能償還借款，大江公司向如東法院申請執行，如東法院于2016年3月依法查封了張某夫婦共有的位于某鎮的房產（即出售給老王的房產）。2019年1月如東法院又對上述房產進行續封。該房產被多次查封，本案為首封。執行過程中，老王對該案的執行標的向如東法院提出執行異議，后被裁定駁回。老王不服該裁定，又向如東法院提起案外人執行異議之訴，要求判決不得執行案涉房產，并確認該房屋的產權歸其所有。

訴訟中，大江公司辯稱，案涉房產在轉讓時，即存在著不能過戶的法定原因，老王是明知的。在第一次抵押到期后的次日，老王并未及時行使要求過戶的權利，致使案涉房屋再次被抵押，老王怠于行使自己的權利，致使房屋無法過戶。另案涉合同簽訂履行已長達十余年的時間，但老王并未正式主張過權利，不符合常理。故應駁回老王的訴請。

如東法院經審理認為，老王與張某夫婦簽訂的《房屋轉讓協議書》是雙方的真實意思表示，合法有效。在本院首查封該房屋之前，老王與張某已簽訂了合法有效的書面買賣合同，并支付了全部購房款，老王也合法占有了該房屋。至于未辦理房屋過戶登記手續，因在2004年8月24日雙方簽訂房屋轉讓協議并交付房屋時，該房屋已被設定了抵押，故在房屋買賣時不能夠辦理過戶登記手續。而在該抵押權于2005年5月11日到期后，張某又在2005年5月13日將案涉房產抵押給了住房公積金中心。張某在第一次抵押到期后只間隔了2005年5月12日一天的時間又將案涉房屋辦理了抵押。老王曾多次要求張某協助辦理房屋過戶登記手續，但后因張某搬家，老王無法聯系張某。故對于案涉房屋再次被抵押從而未能辦理過戶登記的原因并不在老王，老王請求阻卻法院對案涉房產執行的理由成立。如東法院判決不得執行案涉房產，并確認老王對案涉房產享有所有權。一審判決后大江公司未上訴。

法官說法：一.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。對于案外人的原告請求阻卻人民法院對案涉房產的執行，必須審查是否同時滿足這四個法定條件。本案中，第（一）（二）（三）個條件皆已滿足，重點是對第（四）個條件的審查，即房屋未辦理過戶登記是不是老王自身的原因導致？法院經審理后查明案涉房屋未辦理過戶登記的原因不在老王，老王請求阻卻人民法院對涉案房產執行的理由成立。

二.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規定對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。本案中，老王請求阻卻人民法院涉案房產執行的理由成立，老王對該房產享有排除強制執行的民事權益，老王同時提出要求確認其對案涉房屋的所有權的，可在判決中一并作出裁判。綜上，如東法院判決不得執行案涉房產，并確認老王對案涉房產享有所有權。