老陳一家一直居住自家動遷而得的動遷房中，卻忽然發現自己家的房子被法院查封了，一查才知道這套房子已經過戶到了小李名下，用于過戶房屋買賣合同是大李拿著公證處出具的委托書與小李簽訂，房屋價款僅為1萬元。房屋查封則是因小李欠了他人的錢，法院查封了自己家的房子。為此，老陳一家向虎丘法院起訴了大李與小李，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。近日，蘇州市虎丘區人民法院對這起房屋買賣合同進行依法判決，認定雙方簽訂的房屋買賣合同無效。一審判決后，雙方均未提起上訴，一審判決現已生效。

迷霧重重的房屋買賣

老陳稱，自家的房子確實曾經委托大李去進行出售，雙方也去公證處辦理了委托手續，但是后續就出售的問題，大李并沒有給自己家回信，自己一家人也居住在房屋中，對于房屋已經出售給小李的事實并不知情，也從未收到房屋價款。

大李則稱，房子過戶的原因確實不是買賣，而是為了幫助小陳辦貸款還錢。當時小陳自己的信用存在問題，無法使用抵押房產辦理貸款，于是小陳找到了他幫忙，請他找一個信用好的人做抵押貸款，他便找了自己的表弟小李。小陳一家人對于這件事情是知情的，之所以房屋被查封，也是因為小陳不還錢，辦理抵押貸款的公司將小李起訴到了法院。

小李則稱，自己是沒有支付過房屋價款1萬元，但是自己才是受害者，當時房屋過戶之后，小陳就帶著自己去了辦理抵押貸款的公司，以小李的名義簽訂了抵押借款合同，現在小陳因為惹了官司在監獄里，無力歸還借款，導致自己被起訴到法院，還成了失信被執行人。

法院在審理中發現，老陳一家確實曾與小李簽訂過一份承諾書，承諾書載明，老陳一家委托小李作為代理人房屋抵押貸款事項，對于小李在辦理房屋抵押貸款中簽署的文件，其均認可并承擔法律責任。同時，辦理抵押貸款后取得的款項確實用于歸還小陳對外結欠的債務。

意思表示真實是有效民事法律行為應當具備的要件。

本案房屋過戶并非真實的房屋買賣意思表示，案涉房屋過戶的真實目的為幫小陳貸款，貸款所得亦用于歸還小陳對外結欠的債務。同時，案涉房屋過戶至被告小李名下后仍由原告一家占有使用，在房屋過戶前小李也沒有看過房屋，在房屋過戶過程中小李也沒有支付過費用，甚至約定的1萬元房款也未支付，作為真實的房屋買賣合同予以認定顯然不合常理。因此，法院認為，雙方之間并無房屋買賣的真實意思，故雙方簽訂的所謂《房屋買賣合同》因缺乏真實意思表示而并不成立，更不具有法律效力。

【法官連線】

有效民事法律行為的前提為雙方的意思表示真實。本案中，雙方雖然簽訂了房屋買賣合同，但是其買賣背后隱藏著幫助原告方辦理貸款的真實意思表示，故本案所涉房屋買賣合同不成立，亦不具有法律效力。同時，要提醒廣大公民注意的是，公民應當謹慎簽署與訂立涉及自身權益的合同，為了辦理貸款將房屋過戶至他人名下的行為和代他人簽訂借款合同均存在重大法律風險，很容易將自己卷入訴訟的漩渦之中。