以工程款抵算購房款后，購房者要求過戶，開發(fā)商能否以購房者未開具工程款發(fā)票為由拒絕辦理過戶？7月5日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起商品房銷售合同糾紛落下帷幕。法院認為開發(fā)商的抗辯不構成先履行抗辯，判決開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權登記。

2013年，王貴與廣茂公司簽訂認購書，購買廣茂公司開發(fā)的房屋一套，并約定以王貴所施工的水電、消防工程款抵算房款，待工程驗收合格后結(jié)算工程款。

2015年2月，王貴與廣茂公司共同確認王貴施工的水電和消防工程總價款為110萬元，王貴購買的房屋價款為35萬元，以上述工程款抵算；廣茂公司已支付工程款70萬元，下找5萬元。其后，廣茂公司又向王貴支付5萬元。此后，因廣茂公司拒絕配合王貴辦理產(chǎn)權登記，王貴訴訟至法院。

案件審理過程中，廣茂公司稱雙方協(xié)商確定以購房款抵算工程款，王貴實際上收到了工程款，應當開具發(fā)票。依據(jù)先履行抗辯權，廣茂公司有權要求王貴先開具工程款發(fā)票，否則不予辦理產(chǎn)權登記。王貴稱其依據(jù)認購書、確認書要求廣茂公司辦理產(chǎn)權登記，廣茂公司要求開具發(fā)票與本案無關。

海安法院審理后認為，先履行抗辯權，是指法律規(guī)定或者當事人約定，雙務合同的一方當事人應當先履行合同義務，先履行一方未履行或者未適當履行的，后履行一方有權拒絕相應履行。本案中，廣茂公司、王貴簽訂的認購書、確認書中均未約定以王貴開具發(fā)票作為廣茂公司辦理產(chǎn)權登記的前提條件，法律亦無相關規(guī)定，故廣茂公司主張的先履行抗辯權缺乏合同及法律依據(jù)。遂判決廣茂公司協(xié)助王貴辦理產(chǎn)權登記。

一審后，廣茂公司不服，提起上訴。南通市中級人民法院經(jīng)審理認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

《中華人民共和國民法典》第五百二十六條規(guī)定：“當事人互負債務，有先后履行順序，應當先履行債務一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求。”由此可見，先履行抗辯權的行使要符合三個條件：一是當事人因同一雙務合同互負債務；二是當事人在雙方的合同義務有先后履行順序；三是雙方所負債務已屆清償期、先履行一方到期未履行或未適當履行債務。

依照最高人民法院司法觀點集成的有關觀點，如合同約定付款以開具發(fā)票為前提，付款方可以對方未開具發(fā)票抗辯付款之履行；如合同未約定付款以開具發(fā)票為前提，法院應判決付款方直接付款，不得在判決中附加開具發(fā)票之條件。因為開具發(fā)票并非一個民事行為，當事人未作約定的，應通過其他渠道解決，而當事人在合同中加以約定的，才可轉(zhuǎn)化為民事行為。

本案中，王貴依據(jù)認購書、確認書向廣茂公司主張權利，雙方并非基于同一雙務合同而互負債務，廣茂公司主張其依據(jù)先履行抗辯權有權拒絕協(xié)助王貴辦理產(chǎn)權登記，缺乏合同及法律依據(jù)。