南通市通州區(qū)一家紙板制品公司因?yàn)閺S房漏雨，一場(chǎng)暴雨導(dǎo)致產(chǎn)品被雨水浸壞，損失20余萬(wàn)元。為索賠，該公司將廠房租賃方告上法庭。南通市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理，判決被告賠償22.8萬(wàn)元。被告不服提起上訴，近日，南通市中級(jí)人民法院作出維持原判的二審判決。

2018年3月，生產(chǎn)紙板制品的甲公司向乙公司租賃空置廠房用作生產(chǎn)車(chē)間，雙方為此簽訂房屋租賃合同，還特別約定房屋漏雨由乙公司負(fù)責(zé)。甲公司工人在日常生產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)廠房頂部雨天有滲漏現(xiàn)象，遂多次通知乙公司維修，乙公司應(yīng)允但一直未修。甲公司無(wú)奈只能將紙板成品堆放在廠房中間以防淋濕。

2018年9月晚，天降雷暴雨，廠房頂部中央排水槽堵塞導(dǎo)致屋頂發(fā)生多處滲漏，廠房?jī)?nèi)紙板成品被雨水浸壞，造成經(jīng)濟(jì)損失20多萬(wàn)元。訴訟中，乙公司認(rèn)為事發(fā)當(dāng)晚暴雨屬于不可抗力，其不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。雙方合同中特別約定因房屋漏雨滲水造成甲公司經(jīng)濟(jì)損失，由乙公司承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)南通地區(qū)歷年極端天氣、特大暴雨幾乎每年都有發(fā)生的情況看，事發(fā)當(dāng)晚暴雨并不屬于不可抗力，乙方完全可以預(yù)見(jiàn)，且事發(fā)前甲方多次通知乙方解決屋頂滲雨問(wèn)題未果，乙方如采取合理預(yù)防措施完全可以避免損失發(fā)生，故乙方應(yīng)當(dāng)就房屋滲漏對(duì)甲公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官說(shuō)法：

不可抗力應(yīng)為不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，租賃廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在日常生產(chǎn)生活中比較普遍。作為房屋出租人應(yīng)履行交付合格房屋法律義務(wù)，對(duì)此我國(guó)《合同法》明確規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。暴雨在一定條件下可能會(huì)構(gòu)成不可抗力，但南通地處濱江沿海，氣候濕潤(rùn)、降水量充沛，特大暴雨幾乎每年都有發(fā)生，這一情況乙公司應(yīng)完全能夠預(yù)見(jiàn)。且本案中出租人乙公司若履行合同約定的防止租賃房屋漏雨滲水的義務(wù)，那么完全可以避免這場(chǎng)暴雨給甲公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。所以，暴雨這一災(zāi)害性自然天氣在本案中不滿足不可抗力的構(gòu)成要件，故法院作出上述判決，有力維護(hù)了承租人的合法權(quán)益。