隨著城市化進程的推進，在市區(qū)買一套屬于自己的房子成為很多人的夢想。受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策等諸多因素影響，二手交易隱藏諸多法律風(fēng)險。

近日，徐州市泉山區(qū)人民法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛，賣方白某在出售房屋時承諾唯一一套房產(chǎn)與實際不符,導(dǎo)致過戶時間、稅費發(fā)生變化，而買方郭某在履行合同的過程中并未存在違約行為，法院認(rèn)為雙方合同具有繼續(xù)履行的條件，白某要求解除合同無事實和法律依據(jù)，判決駁回了白某的訴訟請求。

基本案情

白某從開發(fā)商處購買了某小區(qū)903室房屋（建筑面積99.93 平米），尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。因資金周轉(zhuǎn)需要，白某將房屋掛在某中介公司出售。在中介公司的介紹下，白某與郭某達成房屋買賣意向。由于受房產(chǎn)政策影響，白某的903室房屋需要在辦好所有權(quán)證后二至三年才能到房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理過戶手續(xù)。為了避免風(fēng)險的發(fā)生，雙方同意等房證下來后白某就將房屋抵押給郭某，待滿足過戶時間要求后雙方再辦理過戶手續(xù)。

2019年4月，白某與郭某簽訂書面房屋買賣合同，約定房屋總價162萬元；4月9日前郭某支付定金30萬元；辦好房產(chǎn)證七日內(nèi)辦理抵押手續(xù)，郭某付款80萬元，白某交付房屋；2022年10月10日前雙方辦理過戶手續(xù)，郭某付清剩款52萬元。雙方還約定：交易稅費由郭某承擔(dān)。白某保證交易房屋是家庭名下唯一住房，如與實際不符，導(dǎo)致相關(guān)稅費增加的，要承擔(dān)增加的全部稅費。

合同簽訂后，郭某依照合同約定支付了定金30萬元，并提前支付了房款50萬元。白某也將房屋交付給郭某居住。

2020年8月，郭某通過中介提醒白某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書，并籌集資金準(zhǔn)備在辦理抵押手續(xù)時付款。前往辦理抵押手續(xù)的過程中，郭某發(fā)現(xiàn)白某名下有兩套房產(chǎn)。郭某要求白某承諾按照合同約定承擔(dān)增加的全部稅費。白某不予同意，雙方不歡而散。

此后中介多次找雙方協(xié)商未果。而隨著時間的推移，徐州市房地產(chǎn)呈現(xiàn)不斷上漲趨勢，雙方之間的矛盾加劇。2021年3月，白某將郭某起訴至泉山法院，要求解除買賣合同，郭某返還房屋并支付違約金。

法院審理

庭審中，白某提出郭某經(jīng)多次催促未能支付款項，屬于不履行合同根本義務(wù)的違約行為，因而主張解除合同，返還房屋并要求支付違約金。而郭某則認(rèn)為自己并不存在違約行為，購房款無法及時支付是白某在合同中的承諾與事實不符合，責(zé)任在白某身上。

泉山法院認(rèn)為，白某認(rèn)為郭某存在違約行為故提出解除合同的訴請，因此本案的爭議焦點在于，郭某是否存在違約行為。從購房款的支付來看，郭某按照合同的約定支付了購房款定金；在交易過程，郭某一直通過中介催促白某辦理房產(chǎn)證及抵押手續(xù)，積極促成合同的履行；從合同未能繼續(xù)履行的原因來看，郭某之所以未支付剩余購房款，是因為雙方在前往辦理抵押手續(xù)的過程中，發(fā)現(xiàn)涉案房屋并非白某在徐州的唯一一套住房，這與其在合同中的承諾不符。在此情況下，郭某與白某協(xié)商，要求白某承諾承擔(dān)新增部分的稅費，符合情理。郭某在合同履行過程中并不存在違約行為，雙方協(xié)商未果的責(zé)任不應(yīng)由郭某承擔(dān)，白某主張的解除合同等訴請無事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

法官說法

誠實信用不僅是民事行為的基本原則，也是社會主義核心價值觀的基本要求。民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。遵循誠實信用的行為受到法律的保護，不誠信的行為將付出應(yīng)有的代價。

白某在出售房屋時應(yīng)當(dāng)如實詳細(xì)披露房產(chǎn)信息，讓買房在考慮交易成本、風(fēng)險等因素的基礎(chǔ)上做出是否交易判斷。按照徐州房產(chǎn)政策要求，市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房自權(quán)屬登記之日起未滿2年不得上市交易，而擁有二套住房及以上，則自權(quán)屬登記之日起未滿3年，不得上市交易。白某隱瞞名下有兩套住房的事實將直接影響房屋的過戶時間和相關(guān)關(guān)稅費。在雙方合同明確約定“白某保證交易房屋是家庭名下唯一住房如與實際不符，導(dǎo)致相關(guān)稅費增加的，要承擔(dān)增加的全部稅費”的情況下，買方郭某要求白某承諾按照合同約定承擔(dān)增加部分稅費合情合理。白某拒絕承擔(dān)增加部分稅費，故而引發(fā)了本案糾紛。白某認(rèn)為郭某違約，要求解除合同無事實和法律依據(jù)，故而判決駁回了白某的訴訟請求。

法官提醒：對于普通購房者來說，買房是件大事，應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎義務(wù)，合理審查房屋產(chǎn)權(quán)信息，如產(chǎn)權(quán)登記人與出售人是否一致，房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)，是否存在租賃、抵押、查封情況，是否滿足限購、限售等政策要求，是否登記戶籍信息及能否遷出，是否存在嚴(yán)重違反公序良俗的重大事件造成房屋價值貶損嚴(yán)重的情況等。尤其是對于尚未取得房屋所有權(quán)登記的房產(chǎn)，更應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，最大限度地降低法律風(fēng)險。對于賣房人來說，應(yīng)當(dāng)如實披露房產(chǎn)信息，故意隱瞞的行為不僅不能獲得預(yù)期利益，反而會為自己不誠信的行為買單。