一紙長達15年的租賃合同到期后，林地所有者與承租人因撤場事宜發生糾紛。前者要求后者清騰土地，并支付超期占用費；后者經長期經營已具有一定規模，認為此時被清退有失公平，遂提起反訴要求500萬元補償。近日，蘇州市虎丘區人民法院對這起土地租賃合同糾紛案依法判決，承租人將案涉地恢復原狀后返還，并支付超期占用費。承租人不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院駁回，維持原判。

租用林場房屋土地，自行搭建倉庫再出租

2003年10月，蘇州上方山林果場與吳某簽訂《土地房屋租賃協議》一份，租賃10畝地和近200平米房屋，租金每年7萬元，租期15年。2014年，林果場與石湖風景區重組為蘇州市植物園。

2018年10月，植物園決定不再續租，經書面送達搬離告知函后，吳某仍未停止對外營業，于是訴至法院。“他自行搭建建筑物后，將租賃場地轉租給十幾戶人家。”庭審中，蘇州市植物園陳述，租賃給吳某的土地房屋屬于林權，房屋沒有辦理房產證，也沒有建造規劃和施工的審批手續。

吳某陳述，當時林果場招商引資，自己租房租地就是準備做建材生意用作倉庫，并不知道租賃土地是林地。“現在要我撤場，已經搭建的建筑物和設施怎么辦？”吳某遂提起反訴，要求500萬元補償金。

未經出租人同意裝修擴建，承租人自負費用

國家嚴格限制農用地轉為建設用地。本案中，案涉區域土地性質屬于國有林地，依法不得未經審批準許而隨意變更土地用途或占用林地。雙方之間的租賃合同因違反法律、行政法規的強制性規定應屬無效。

“且即便按照協議，租賃期限也已到期，植物園亦明確表示不再續租且多次通知吳某，所以吳某應將其承租土地和房屋及時返還。”承辦人補充指出，吳某在租賃土地上搭建建筑物和設施并無規劃建設審批許可，植物園要求其騰退時拆除清空恢復原狀，符合法律規定。

至于吳某提出的補償請求，承辦人指出，未征得出租人同意且經相關部門審批同意的情況下，不得擅自在租賃土地上增設建筑物和設施。如需要對承租房屋進行裝飾裝修，也應當按照租賃期限衡量投入支出必要，謹慎對房屋進行裝飾裝修。承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。

本案中，雖然租賃合同依法應屬無效，但客觀上，雙方已經履行至租期屆滿，吳某并無明確證據證明植物園同意過其在租賃土地房屋進行改善或者增設他物，且其在租賃土地上搭建建筑物和設施也沒有相關規劃和建設施工審批許可，吳某要求植物園給予其賠償、補償或者進行受償處置等要求無事實和法律依據。于是法院一審、二審均判決如上。

【法官連線】

根據《中華人民共和國土地管理法》相關規定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。農用地包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等，嚴格限制農用地轉為建設用地。此外，《中華人民共和國森林法實施條例》明確，需要臨時占用林地的，應當經縣級以上人民政府林業主管部門批準。臨時占用林地的期限不得超過兩年，并不得在臨時占用的林地上修筑永久性建筑物；占用期滿后，用地單位必須恢復林業生產條件。