法官：購買此類房產(chǎn)風(fēng)險大，首先要防賣方違約，其次要防暫時無法辦證的風(fēng)險

張祥與趙成夫婦簽訂房屋買賣協(xié)議后，一次性支付22萬元房款。但趙成夫婦以沒有收到房款為由，又將房屋賣與他人。張祥憤怒之下，將趙成夫婦起訴到法院。徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院一審判決，趙成夫婦返還房款22萬元，并支付違約金22萬元。趙成夫婦上訴。近日，徐州市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

     期房被兩賣 賣房人稱未收到房款

     2013年6月，張祥與趙成夫婦在律師事務(wù)所簽訂房屋買賣協(xié)議一份。協(xié)議約定，趙成夫婦將其擁有的某安置區(qū)的期房，出售給張祥，房屋總售價22萬元，由張祥在合同簽訂后一次性付清。趙成夫婦如違約，按房款雙倍賠償；張祥如違約，房主不再退還房款。

    由于雙方所交易的房屋在當(dāng)時沒有具體的樓層樓號，需在房屋建成后進(jìn)行抓鬮確定，雙方約定，由趙成夫婦協(xié)助張祥進(jìn)行抓鬮并辦理房屋過戶手續(xù)。合同簽訂后，張祥一次性將22萬元房款支付給趙成夫婦，趙成夫婦給張祥出具收條一份。

    2018年3月份，張祥得知交易房屋可以抓鬮選房時，聯(lián)系趙成夫婦進(jìn)行協(xié)助。趙成夫婦均以各種事由推脫，致使房屋無法實(shí)現(xiàn)合同目的。張祥得知，趙成夫婦還委托中介再次出售該處房屋。張祥憤怒之下，起訴到法院，要求趙成夫婦返還房款22萬元，并賠償利息損失7萬余元，同時按照協(xié)議約定，支付違約金22萬元。

    趙成夫婦辯稱，他們與張祥不是同村村民，是通過中間人認(rèn)識的。合同約定的購房款，張祥并沒有給付。他們以為張祥不想買了，也就沒再過問。“本來想抓鬮完再向張祥要錢，可以一手交錢一手交房。”趙成說，因房屋存在糾紛，沒有抓鬮選到房。趙成夫婦認(rèn)為，張祥沒有給付購房款違約在先，他們就沒有返還的義務(wù)，更不存在賠償損失及支付違約金的義務(wù)。

    一審判決：賣方違約 支付違約金22萬

    徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，趙成夫婦給張祥出具了收條一份。該收條內(nèi)容為：“今收到張祥購某安置區(qū)期房壹套。房款已全部付清。房款總價￥220000元整（貳拾貳萬元整） 收款人：趙成、王蓉蓉 2013年6月23日”。

    但在2015年1月22日，趙成夫婦與中介簽訂授權(quán)委托書，委托中介辦理出售上述房屋。同年5月，該套房屋被以24萬元價格出售。

    2018年3月份，張祥得知交易的房屋可以抓鬮選房時，聯(lián)系趙成，趙成回短信稱能抓鬮的時候會通知。4月8日，趙成夫婦向張祥借款18000元籌辦上房事宜。

    徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院審理認(rèn)為，張祥與趙成夫婦之前簽訂房屋買賣協(xié)議合法有效。

    拆遷安置房購置權(quán)是被拆遷人的一項(xiàng)財產(chǎn)權(quán)利，在無法律或行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的情況下，拆遷安置房購置權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有法律效力。本案中，趙成夫婦基于房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對于涉案房屋享有既得利益，即趙成夫婦依據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議將取得一套92平米的房屋，趙成夫婦將即將得到的權(quán)利通過協(xié)議的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定的。

    而房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上明確寫明被拆遷人是趙成夫婦，說明被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人是趙成夫婦。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，房屋征收的補(bǔ)償是對被征收房屋價值等的補(bǔ)償，而不是對房屋常住人口的補(bǔ)償。

    雖然該房屋在簽訂合同的時候沒有取得產(chǎn)權(quán)證，但該房屋在2018年3月份就已經(jīng)具備上房及辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件。對于產(chǎn)權(quán)明晰、能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的涉案房屋買賣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是合法有效的。

    張祥與趙成夫婦之間買賣的是拆遷安置后建造的房屋，并非被拆遷的房屋，所以不存在房屋只能在本村村民之間流轉(zhuǎn)的問題。拆遷安置后房屋的土地性質(zhì)必須是國有建設(shè)用地。對于國有建設(shè)用地上的房屋是可以在全民之間進(jìn)行交易買賣的，所以原趙成夫婦簽訂的房屋買賣協(xié)議也不因張祥并非本村村民而無效。而且趙成夫婦已經(jīng)實(shí)際收到張祥的購房款22萬元。

    由于趙成夫婦自身的原因，造成張祥無法實(shí)現(xiàn)合同目的，張祥有權(quán)請求解除合同。最終，一審法院判決，趙成夫婦返還已支付的房款22萬元、支付違約金22萬元并賠償利息損失。

    終審判決：駁回上訴，維持原判

    趙成夫婦不服，上訴至徐州市中級人民法院，徐州市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

    本案一審主審法官魏俊哲表示，從雙方通過法律工作人員見證的方式來簽協(xié)議看，協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫等合同無效情形。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。另，國家城市房地產(chǎn)管理法系管理性規(guī)范，并非效力性規(guī)范。因此，雙方的協(xié)議效力并不受該規(guī)范調(diào)整，該協(xié)議屬于合法有效合同。

    “該判決是對‘一房二賣’現(xiàn)象的否定，是運(yùn)用法律手段制裁失信行為人。”魏俊哲提醒：購買這類房產(chǎn)風(fēng)險大，首先要提防出賣方違約；其次，要防止購買后的暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。（文中當(dāng)事人均系化名）