海安某小區建設過程中，開發商選聘一家物業公司為業主提供前期的物業管理服務。該小區房屋陸續交付使用后，小區新成立業主委員會按照業主大會決議與另外一家物業公司簽訂委托服務合同。開發商拒不配合辦理前期物業管理服務交接手續，要求法院判決撤銷業主大會有關招標物業公司的決議。近日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起物業服務撤銷權糾紛落下帷幕，判決駁回上訴，維持原判。

開發商指定物業服務在建中的小區

2016年，盛家花苑由和悅建設公司開發，和悅公司在該小區擁有30套房屋的不動產權且已登記。和悅公司在建設該小區時與銘家物業公司達成協議，約定由銘家公司提供物業管理服務至業委會成立選聘新的物業服務企業時止。

盛家花苑建成后，2018年底該小區所在社區籌劃成立小區業委會。社區將相關規則草案和業主委員會選舉草案公示后，在廣泛征求意見的基礎上，首屆業主大會籌備組對《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）、《選舉辦法》（草案）進行修改亦公示。2018年8月18日，召開第一次業主大會，形式為書面征求意見。業主總人數1147名，總發選票1147張，收回840張，其中有效票835張，無效票5組，未收回票307張。根據投票結果，大會通過了三項規則，其中議事規則明確：送達的選票，業主未按期表決的，其投票權數計入已表決的多數票。

業主大會新選物業公司走馬上任

11月24日、25日，小區第二次業主大會以書面形式召開，票決物業公司選聘方式。由小區志愿者上門發放選票，同時在指定時間段內南、北大門各設置投票箱方便業主投票。前期，業委會設計了選票并進行公示，由業主對兩個選項以“√”進行選擇，標注“1”的選項內容為“與銘家公司重新簽訂正式合同，終止前期物業合同；標注“2”的選項內容為“業委會以招標方式面向社會聘請物業公司，所有物業公司均可報名參加競標”。在城市管理局物業科和街道、社區干部的共同監督下開票結果為：共有業主1178戶，總發票數983票。選項“1”得票數為187票，選項“2”得票數為781票，廢票數9票，棄權票數6票。

12月30日，小區業委會根據第二次業主大會決議，制作招聘物業公司的招標公告，并在小區醒目位置和招標網站發布。小區業委會委托開標單位主持召開小區物業招標投標會，從四家報名單位中評標確定致信物業公司為第一中標候選人，公示期為2019年1月12日至2019年1月15日。2019年1月18日，小區業委會與致信公司簽訂物業委托服務合同，確定服務期限、物業費收取等協議事項。

開發商訴請撤銷大會招標新物業決議

此后，銘家公司未及時與致信公司辦理相關交接手續，雖經小區業委會協商仍未果。開發商和悅建設公司遂向海安市人民法院提起訴訟，要求法院判決撤銷業主大會有關招標物業公司的決議。訴訟中，和悅建設公司辯稱，業委會將第二次大會期間未收回的選票直接計入多數票、以及此前第一次業主大會通過的議事規則相關規定顯失公平，缺乏法律依據。

海安法院經審理后認為，第二次業主大會關于選聘物業服務企業的決議符合現行法律規定，且不違反第一次業主大會就已通過的議事規則，開發商和悅建設公司要求撤銷第二次業主大會作出的決議的訴訟請求缺乏事實和法律依據，不予支持。

一審后，和悅建設公司不服，提起上訴。南通市中級人民法院駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

物業服務企業水平決定了小區生活質量高低。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。本案中，盛家花苑于2018年11月24日、25日以書面形式召開第二次業主大會，票決物業公司選聘方式。該小區共有業主1178戶，總發票數983票，選項“2”（由業委會以招標方式面向社會聘請物業公司）的得票數781票。和悅建設公司在該小區雖尚有30套房屋仍屬其所有，依照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規定，其只應作為一個業主，且該30套房屋建筑面積只有4210平方米，而整個小區建筑面積為226864平方米。因此，盛家花苑第二次業主大會關于選聘物業服務企業的決議符合上述法律規定。

業主大會議事規則旨在建立大會的正常秩序，保證業主集體意志和行為的統一，從制度上排除共有和共同管理權因業主個體恣意行為而受到侵害，對業主權利影響較大。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，制定和修改業主大會議事規則應當經專有部分面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

如前文第一次業主大會召開情況所述，大會通過三項規則并予以公告，其中議事規則明確：送達的選票，業主未按期表決的，其投票權數計入已表決的多數票。第一次業主大會召開形式全合法，議事規則已獲通過，即對全體業主具有約束力，第二次業主大會期間依議事規則行事，是業委會執行業主大會決議的必然結果，和悅建設公司所稱顯失公平既無事實依據，也無法律依據。因此，盛家花苑第二次業主大會關于選聘物業服務企業的決議不違反第一次業主大會已通過的議事規則，依法有據。

對業主利益給予充分的關注和保護是社會秩序和諧有序的基礎。業主對小區共同決策事項具有表決權，業主大會按照法定程序召開通過相關管理規約、議事規則，有利于最大程度上避免團體利益受到私權恣意行使的侵害，對業主具有法律約束力，也必然要得到業主的共同遵守。法官再次提醒，無論業主委員會還是物業服務企業，應當重視每一個業主的切身利益，改善服務質量，共同為創造和諧、團結、舒適的生活小區作出應有的貢獻。

【解讀延伸】

對業主共同決定事項及表決，《民法典》對《物權法》第七十六條進行了調整。《民法典》第二百七十八條規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；制定和修改業主大會議事規則，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。顯而易見，《民法典》相關規定降低了業主大會表決事項的表決門檻，應當說是吸取了《物權法》實施之后業主棄權或少數業主反對而使業主大會陷入癱瘓、無法有效運行諸多教訓，將決策效率性置于首位，兼顧業主大會的民主性。故而該案例的判決與《民法典》規定亦不沖突。