從法律和司法實踐來看，審查商品房預售合同的效力首先要適用法律對普通民事合同的規定，依據《中華人民共和國民法通則》和《國中華人民共和國合同法》的規定對合同效力進行審查，同時要結合調整房地產法律關系的特別法?《城市房地產管理法》的相關規定進行審查。

民法通則第五十五條規定，民事法律行為應當具備下列條件：1、行為人具有相應的民事行為能力；2、意思表示真實；3、不違反法律和社會公共利益。合同法第三章專門規定了合同的效力問題，包括合同的生效時間、可撤銷的合同、附期限的合同、效力待定合同、表見代理合同、無效合同等。對于無效合同，該法第五十二條規定，有下列情形之一的合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規的強制性規定。根據上述兩法的規定，實踐中對符合下列條件的合同才能被認定為有效合同：

（1）主體合格，當事人應具備法律規定的締約資格。從民法的一般原理，法人具有訂立合同的一般民事行為能力，這個能力在法人成立的同時即產生。但法人要作為某個特定合同的合格主體，還必須具有訂立合同相適應的民事行為能力。這個能力取決于兩個因素：1、在核準的經營范圍內實施民事法律行為。民法通則第四十二條規定：“企業法人應當在核準的經營范圍內從事經營”。建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第七十條規定，銷售商品房的應當是工商行政管理部門核準登記、領取企業法人營業執照的房地產開發經營企業，并在建設行政主管部門取得相應的房地產開發企業資質證書。2、已經取得相關的民事權利。只有主體資格還不夠，還必須有主體權利，即房地產開發公司不僅要在經營范圍內簽訂合同，預售商品房還必須對在建的房屋享有處分權。

（2）意思表示真實。意思表示是指當事人把自己希望發生民事法律上的效力的意思通過訂立合同表現出來。意思表示真實是合同法的當事人平等原則、訂立合同的自愿原則派生出來的，只有當事人自覺自愿訂立合同，合同目的和合同內容相一致，才是意思表示真實。意思表示不真實的原因在實踐中相當復雜，可以概括為：1、合同一方欺詐、脅迫對方、或者乘人之危，使對方的意思表示不真實；2、合同形式上是合法的，但掩藏了非法的真實意思，訂立的是以合法形式掩蓋非法目的的合同，其合法的形式為不真實的意思表示；3、合同一方對合同有重大誤解，因此而作的表示不真實；4、合同一方因對合同存在無經驗等情形而作的對自己顯失公平的表示，違背自己訂立合同的目的，這個意思表示也是不真實的。當然，上述意思表示不真實的幾種情形的法律后果并不都是合同無效，依照合同法的規定，有的是合同可撤銷或可變更的情形，但是，從條件上講，意思表示真實是合同有效的條件之一。

 (3)不違反法律、行政法規或者社會公共利益。民法通則第五十八條第一款第（五）項規定，違反法律或者社會公共利益的民事行為為無效的民事行為。合同法第七條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”。第五十二條規定違反法律行政法規的強制性規定或者損害社會公共利益的合同無效。因此，就合同的生效條件來說，對于民法通則規定的不得違反的”法律“，應從寬理解為包括法律和行政法規，但不包括地方法規和行政規章。“強制性規定”，應從寬理解為包括法律和行政法規，但不包括地方法規和行政規章。“強制性規定”包括義務性規定和禁止性規定。《城市房地產管理法》第四十四條規定的商品房預售實行許可證制度，就是法律的義務性規定，出賣人必須持有預售許可證明，其與買受人簽訂的預售合同才能認可為有效。

（4）合同標的確定，可行。為了使合同產生當事人預期的法律后果，合同的實質性條款也應當是可行的，至少在合同產生以后可以再訂補充合同，或者按照合同法第六十二條的規定是可以操作的。比如，預售的商品房必須是確定了施工進度、竣工交付日期、物業管理方案、裝修標準、平面或戶型圖等等。