2015年11月，范某與某房產公司簽訂《定購協議書》一份，約定范某購買房產公司開發的一套房屋，范某交付定金20000元，以擔保日后范某按定購協議約定簽訂《商品房買賣合同》。協議簽訂后，范某支付了定金20000元及首付款180000元。后范某以“戶型不對”為由向房產公司申請退還購房首付款及定金，房產公司出具《銷售變更申請表》一份，內容為“本人范某因經濟困難，湊不齊首付，并無力還貸原因，申請退房，望批準。本人已知已交定金，開發商有權不予退還。退首付款180000元，定金20000元不退”等，要求范某在申請人一欄簽字，該申請表除范某簽名區域外，其他內容均為打印和房產公司工作人員書寫。因房產公司只退還18萬元首付款，拒絕退還2萬元定金，范某向張家港法院起訴房產公司。

法院經審理認為，預約合同的意義，是在公平、誠信原則下繼續進行磋商，為最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。范某和房產公司均認可《定購協議書》已協商解除，但對于解除的理由，范某認為系“戶型不對”，被告認為系“經濟困難，湊不齊首付”，雙方對此均應進一步提供證據以證明自己的主張，但雙方均未能進一步舉證，故應認定屬于不可歸責于雙方的原因導致《定購協議書》解除，范某已付定金房產公司應當返還。房產公司提供的《銷售變更申請表》中的“本人已知已交定金，開發商有權不予退還”系房產公司單方制作的格式條款，房產公司應當采取合理的方式提請范某注意該條款，并明確告知范某其已交付的20000元定金不退還。但其未能提供證據證明其對范某已盡提醒義務，該條款對范某不產生法律效力。雙方對“開發商有權不予退還”也有不同理解，依照法律規定，也應當作出不利于格式條款提供一方的解釋。遂判決房產公司返還范某定金2萬元。 某房產公司對一審判決不服，向蘇州中院提起上訴，蘇州中院二審駁回上訴，維持原判。

【法官點評】房屋買賣中，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。范某和房產公司提供的證據均不足以證明各自主張，故法院認定屬于不可歸責于雙方的理由導致《定購協議書》解除，房產公司應當返還定金。生活中，格式合同和格式條款也大量出現在各種消費場所，對此，消費者應當提高警覺，防止掉入消費陷阱，經營者也應當采取合理方式提醒消費者注意格式條款，以確保公平消費、誠信經營。