2016年,張某申購(gòu)了一套經(jīng)濟(jì)適用房,并登記在其名下。2017年,劉某與張某簽訂房屋買賣合同,張某將其名下的經(jīng)濟(jì)適用房出售于劉某,但當(dāng)時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶,雙方約定,在5年后可以過(guò)戶時(shí),張某配合劉某將此經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶至劉某名下。同日,劉某將全額購(gòu)房款匯至張某帳上,張某出具收條。同時(shí),張某將經(jīng)濟(jì)適用房交付給劉某使用,并出具書面交付承諾。劉某取得上述經(jīng)濟(jì)適用房后,進(jìn)行了相應(yīng)的裝修并入住。

2017年,因張某未履行法院生效文書確定的義務(wù),被立案執(zhí)行,執(zhí)行中,承辦法官查封了張某名下該套經(jīng)濟(jì)適用房。后劉某在辦理房屋過(guò)戶時(shí),發(fā)現(xiàn)該房屋被查封無(wú)法辦理過(guò)戶,遂向法院提起執(zhí)行異議,認(rèn)為在法院查封之前,其就已與張某簽訂了房屋買賣合同,并已按合同約定支付了全部購(gòu)房款,且已占有使用。雖然案涉不動(dòng)產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房,但張某處分名下經(jīng)濟(jì)適用房并不損害社會(huì)公眾利益,未辦理物權(quán)登記的,也不影響合同效力,其作為買受人,是善意第三人,也實(shí)際占有了上述不動(dòng)產(chǎn),法院不應(yīng)對(duì)上述不動(dòng)產(chǎn)予以查封,故要求對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房解除查封。

那么,購(gòu)買申購(gòu)未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房,過(guò)戶前被法院查封,提出的執(zhí)行異議能否被法院支持?

【法官說(shuō)法】

經(jīng)濟(jì)適用房系根據(jù)國(guó)家住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅,出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年內(nèi),將經(jīng)濟(jì)適用房出售于他人的,或即使交付房屋、約定5年后再行過(guò)戶的,因不符合保障城市低收入家庭住房的政策目的,擾亂了社會(huì)秩序,損害了其他低收入群體的利益,應(yīng)認(rèn)定為違反社會(huì)公共利益,且張某名下經(jīng)濟(jì)適用房登記日期為2016年,其與劉某簽訂買賣合同時(shí)未滿五年,因此雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。故劉某的異議請(qǐng)求,法院不應(yīng)支持。

經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后,將經(jīng)濟(jì)適用房出售于他人的,應(yīng)認(rèn)為雙方間買賣合同有效,因?yàn)榇藭r(shí)經(jīng)濟(jì)適用房已可以流通,只要在過(guò)戶時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的費(fèi)用即可。