隨著我國房地產市場的日趨成熟，如今房屋交易日益平常，在此過程中也出現了不少問題，突出問題主要有以下幾個：

一、買賣雙方簽訂了房屋買賣協議，但未進行房屋產權變更

《中華人民共和國民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”第57條規定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力，行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”根據上述規定，只要協議雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，協議內容不違背法律規定及社會公序良俗，協議本身是有效的，非因法定事由或取得對方同意，讀不能擅自解除該協議。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”根據上述規定，在我國，對不動產采取的是登記生效主義，雙方當事人如果僅僅簽訂協議，而未辦理變更登記手續，則協議指向的房產權屬變更不具有效力，此種情況下，也不能對抗善意第三人。雙方當事人應當按照法律的規定和協議的約定，為辦理權屬變更手續履行自己的義務。

需要說明的是，不進行登記只是不發生房產所有權轉移的效力，買賣協議本身是成立的，在房屋買賣協議成立后，房產所有權沒有轉移前，雙方當事人依協議建立的債權債務關系依然存在，雙方當事人必須依協議履行自己的義務。

二、出讓方出售的房屋占用范圍內的土地使用權不明確的

如果出讓方未取得所出售的房屋占用范圍內的土地使用權的，筆者認為并不影響協議本身的效力，出售方有義務通過申請辦理取得土地使用權證，然后再依法辦理登記過戶手續。《中華人民共和國城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍的土地使用權同時轉讓、抵押。”第41條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

三、對于雙方約定分期付款的房屋所有權應如何認定

《中華人民共和國合同法》第133條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”第134條規定：“當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。”房屋買賣當事人對于房屋價款約定分期付款的，筆者認為雙方當事人在協議成立并進行變更登記后，房屋所有權便隨之轉移，分期付款本身不影響所有權的轉移；如果當事人有約定的，在約定不違背法律強制性規定的前提下，可以從約定。

根據我國《城市房地產管理法》的規定，只有在辦理登記手續后，房屋所有權才發生轉移，當事人約定所有權轉移，只能在辦理登記手續之后。當事人如果約定辦理登記手續之前轉移房屋所有權的，不具有法律效力，約定無效。