在今年春節前夕，外地的一個居民小區給業主發“紅包”的新聞，引起了來自鎮江的省政協委員蔣鵬程的關注，而這所謂的“紅包”其實就是該小區在年底結算了電梯廣告、車位出租等收益后，給業主的分紅。在小區已經住了5年的蔣鵬程對比發現，他們小區不僅沒有發過“紅包”，就連起碼的收益明細他都不知道。為此，今年兩會上，蔣鵬程打算提出建議，相關部門應該制定細則，明確公共部分年底收益“分紅”原則。

 

　　這些都屬公共收益

 

　　1小區公共區域內的廣告收益，如戶外廣告、轎廂廣告等。

 

　　2小區公共區域的停車位收益。

 

　　3小區公共區域內租賃的攤位收益。

 

　　實地調查

 

　　小區60多部電梯年廣告收益12萬，可從沒分紅過

 

　　“我們小區的居民樓都是小高層，電梯內花花綠綠的廣告也是沒斷過，這些收益其實應該歸業主呀。”省政協委員蔣鵬程坦言，自己關注這小區公共區域的收益分配問題，是緣于外地的一篇新聞，該新聞的內容是，在去年年底，這個小區的居民歡歡喜喜地收到了物管發放的紅包，而紅包的錢則來自于當年度包括車位收入、廣告等項目的收益。

 

　　看了這篇新聞之后，蔣鵬程對比發現，自己小區內的廣告也不少，車位也停得滿滿的，可為啥就沒見過自家的物業公司發紅包的好事呢？詢問了物業公司之后，對方的答復也很簡單，他們作為小區的管理方，有權力經營小區內的廣告，而且作為物管，本身的管理成本就很高，光靠物管費是要虧本的，因此這些小區公共部分的收益自然得給他們用來補貼成本，防止入不敷出。

 

　　面對物業公司的解釋，蔣鵬程委員卻有些不認同，不過讓他犯愁的是，由于找不到相關的法規“撐腰”，物業公司依舊顯得很強硬，而小區業主委員會也顯得有些難辦。

 

　　蔣鵬程委員在調查中發現，在當地被調查的小區業主中，有至少8成的業主表示不知道小區公共物業收益這回事，余下的受訪者雖然表示知道，但都不清楚這些收益歸誰所有。

 

　　記者昨天來到位于城東的一家樓盤探訪，發現該小區共有10棟居民樓，共30個單元，每個單元設有兩部電梯，每部電梯內都有商業廣告。記者隨后以廣告公司業務員的身份與該小區的物業公司取得聯系。物業人員表示，該物業管理區域內一共有60多部電梯，每部電梯的廣告承包費一年為2000元錢，如果要在小區的其它位置增設廣告標識，可以打包賣，價錢可以適當便宜。

 

　　60多部電梯，每部電梯的廣告承包費為2000元，60多部電梯一年共獲得廣告收入120000多元，如果按照該小區每平米1元的物業費、以及每套住房100平米面積計算，差不多可以免去120戶小區居民一年的物業費，然而實際上，在該小區記者碰到的居民，都從未被告知，物業費可以有優惠的通知，顯然這些錢全部都歸了物業公司的收入項目。

 

　　舉案說法

 

　　3年近600萬公共收益過半歸全體業主，無錫有“標桿判例”可循

 

　　“其實，《物權法》規定，小區規劃區以內的公共場所、公共設施屬于小區全體業主共有，相關廣告收入應全部歸業主所有。如果物業公司對小區廣告履行了維護保養義務，在相關業主或業主大會的同意下，物業公司可獲得維護保養廣告而產生的利益，但這絕不是全部的廣告收益。”來自無錫一家法院的人大代表，昨在接受記者采訪時表示，他們去年就曾經審判過一起小區公共部分收益的案例，而最終小區全體業主獲益數百萬元，相信該判例最后能變成全國范圍內處理同類案件的“標桿”。

 

　　事情是這樣的，2002年11月，上海一家物業公司和無錫市春江花園小區開發商簽訂了前期物業管理合同。2007年12月下旬，春江花園小區業委會成立，2008年6月業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司要求終止物業管理服務合同。當年7月中旬，雙方協商達成移交協議，物業公司答應返還預收的物業管理費、各類押金等近230萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的小區共有部分物業管理費596萬元，都沒有列入移交清單之中。此后雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

 

　　對于該起案件，無錫當地法院在審理中認為，小區共有部分的物業管理收益，應該是共有部分收入與成本支出的差額，在該小區主要是停車費和會所租金等收益。經核算，小區業主幾年間共有部分可確認的總收益為414萬余元。法院認為，小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，物業公司付出了管理成本，也應享有合理回報。參照雙方確定的分配方案，業主該得七成，物業公司得三成。為此法院最后判決：物業公司將共有部分收益的70%返還給業委會，加上其他確認款項共517萬余元。物業公司減去已履行的180多萬元，還要返還330多萬元。

 

　　委員建議

 

　　小區公共部分收益應該有章可循

 

　　對于小區公共部分的收益，蔣鵬程委員表示，如果單純地通過訴訟解決的方式來要物業公司還“錢”，顯然對于很多小區而言，維權的成本太高，而對于一些無業主委員會的小區更是難上加難，這都很容易給物管公司鉆空子，因此相關物業公司的主管部門，應該對小區公共收益的范圍職責進行明確劃分，并出臺相應的強制性規范，例如什么樣的廣告能進小區，小區內的公共收益究竟如何分成，物管私吞小區公共收益如何處罰等條款，只有有章可循了，才能讓屬于小區居民的收益能夠真正用之于民。

 

　　蔣鵬程還建議，政府監管部門有必要在小區加大法律普及，讓居民明晰他有什么樣的權利和義務。而作為業主也應該增強相應的權利意識。在許多小區，一些住戶住進去就萬事大吉、事不關己高高掛起，業主大會也不參加，甚至連有無業委會都不知道。當下物業方面的糾紛不斷，原因之一就是業主自身的權利意識不強，業主們不團結所致，因此敢于與物業公司不合理的霸王行為較真也應該被鼓勵和提倡。