8日，央行再次宣布加息，至此，在不到5個月里，央行已連續3次加息。公積金貸款利率也同步上調。不少買房人感受到了還款壓力。“假如因為加息，我無力及時還款，銀行和我打官司我能打贏嗎？”連日來，在本報的兩會“互動平臺”上，有不少類似的討論。昨日，省人大代表、宿遷市中級法院院長何方在接受本報專訪時直言，在樓市不斷出臺新的調控政策的背景和預期下，購房產應當注意防范此類風險。

 

　　舉案:國十條叫停第3套房按揭

 

　　何方介紹，因為政策調整導致的房產糾紛，他就知道一個很典型的案例。

 

　　去年3月7日，市民吳寧看中宿遷市寶龍置業房地產公司開發的一套房子。4月2日，他將28萬余元首付款交到售樓部，并簽訂了《商品房買賣合同》，其中約定，余款42萬元以銀行按揭方式支付。就在吳寧等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際，4月18日卻被告知：“國務院關于住房貸款問題下發了一個通知，可能按揭貸款一時半會兒辦不下來，請您還是湊點錢，把余款交了吧！”這讓本來認為可以輕松購得第3套住房的吳寧一下子蒙了。

 

　　遭遇如此境遇，吳寧選擇退房。但這時他發現首付款拿不回來了，他只好一紙訴狀將開發商告上了法院。吳寧的理由是，國家政策調整屬于不可抗力，開發商應該同意他的退房請求。不過開發商一方卻認為，“國十條”并不能成為原告要求退款的理由，因為雙方所簽補充協議已約定，由于政策調整及其他原因導致原告不能取得貸款，這個風險應該由原告自己承擔。

 

　　分析：在調解下，開發商退了首付款

 

　　“由于國家收縮銀根，不斷出臺新的調控政策，未來不排除類似的房產糾紛越來越多”，何方代表接受本報記者采訪時表示。

 

　　“法院在當庭多次調解未成的情況下，啟動了聯動調解模式，通過與房地產公司總部、企業所在地建管等部門共同做工作，最后終于達成調解協議。”何方解釋，法院之所以這樣是因為訂立合同時雙方都無法預見政策的走向，而繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，應適用情勢變更原則解除合同，以維護交易的公平性。不過，他并不認同吳寧終止合同的理由,所謂“不可抗力”是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，在現實生活中多指因自然災害導致不能履行合同的情況。“此案適用‘情勢變更原則’”，何方介紹，盡管“情勢變更”在《合同法》中沒有明確提及，但在近年來在司法審判中常常涉及。

 

　　提醒：“加息”不能成為解除合同的理由

 

　　“每個月還貸，原本就有點勉強，加息之后更是不堪重負，如果我哪一天還不起了，銀行和我打官司，加息也不是我能控制的，我想知道，這種情況下，法院是不是支持購房者？”記者將一位網友留在本報兩會互動平臺的問題“拋給”了何方。

 

　　何方表示，購房者和銀行簽訂合同時，在銀行提供的合同中，對國家利率變化時怎樣還款約定得很清楚，因此這不能成為解除合同的條件和理由。“利率有提高的時候，但利率也有下調的時候啊”。

 

　　何方提醒購房者，在國家調控的大政策下，應充分對自己的還貸能力仔細衡量，注意樓市中的“政策風險”，防止因此造成自己更大的損失。