近些年，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，與城鎮(zhèn)居民生活密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)制度也逐步建立。為了保障業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害，2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主撤銷權(quán)制度，業(yè)主撤銷權(quán)制度創(chuàng)設(shè)至今，涉及到業(yè)主撤銷權(quán)的法律及配套的司法解釋僅有三條規(guī)定，至于如何行使業(yè)主撤銷權(quán)、以誰為訴訟主體行使業(yè)主撤銷權(quán)及業(yè)主撤銷權(quán)行使后的法律后果如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律及司法解釋都未有明確規(guī)定，這給實務(wù)中業(yè)主撤銷權(quán)案件的審理帶來諸多問題。本文試圖通過對業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)、主體、對象及法律后果等問題展開探討，以期能對實務(wù)中業(yè)主撤銷權(quán)的行使提供思路。

　　一、業(yè)主撤銷權(quán)設(shè)立的必要性

　　《物權(quán)法》確定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主如何行使“共同管理”的權(quán)利，《物業(yè)管理條例》給出了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體規(guī)范，詳細(xì)設(shè)置了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作方式，并且從法律層面明確規(guī)定了：“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。”業(yè)主大會是同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對共有部分行使“共同管理”的一種方式，是一種典型的民主決策運作機制，是為了維護(hù)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)大多數(shù)業(yè)主的共同利益而設(shè)置的少數(shù)服從多數(shù)的一種民主程序。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定對業(yè)主所發(fā)生的當(dāng)然約束力，是建立在其所作決定合法且不侵害少數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上的，在此情況下，如何避免多數(shù)人利用“民主”來侵害少數(shù)人利益情況的發(fā)生，這就必須賦予合法權(quán)益受侵害的業(yè)主一種救濟(jì)的權(quán)利--業(yè)主撤銷權(quán)。

　　二、業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)

　　目前，關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)爭論依舊很大，尚無定論。大多數(shù)人喜歡用債權(quán)人撤銷權(quán)來類比推論業(yè)主撤銷權(quán)，認(rèn)為業(yè)主撤銷權(quán)屬于形成權(quán)或者認(rèn)為業(yè)主撤銷權(quán)兼具形成權(quán)和請求權(quán)的雙重性質(zhì) 。持該觀點的人認(rèn)為業(yè)主撤銷權(quán)行使的目的僅僅是使已生效的業(yè)主團(tuán)體的決定歸于無效，若業(yè)主團(tuán)體的決定違法或者侵犯業(yè)主利益，則業(yè)主可以依據(jù)自己單方的意愿要求撤銷該決定，無需對方輔助。業(yè)主撤銷權(quán)的行為為單方行為，符合形成權(quán)是單方民事法律行為的特征。雖然我國業(yè)主撤銷權(quán)的制度規(guī)定了業(yè)主需要以向人民法院起訴的方式請求撤銷，但這僅僅意味著業(yè)主撤銷權(quán)需要經(jīng)由訴訟途徑行使，不能改變業(yè)主撤銷權(quán)業(yè)的形成權(quán)性質(zhì)。

　　對此，筆者并不贊同。業(yè)主大會或者業(yè)主委員的決定對業(yè)主所發(fā)生的當(dāng)然約束力是建立在該“決定”合法的基礎(chǔ)之上。《物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”從該規(guī)定可以看出，如果業(yè)主團(tuán)體所做的決定超出了物業(yè)管理的范圍，違反法律、法規(guī)或者侵害了業(yè)主的專有權(quán)益，其本身就是違反法律的強制性規(guī)定，本身便不發(fā)生法律效力，對業(yè)主也沒有當(dāng)然的約束力，更談不上需要業(yè)主去行使“撤銷權(quán)”。

　　《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”從中可以看出，業(yè)主撤銷權(quán)的行使必須符合四個要件：1、該決定必須是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的；2、該決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；3、受侵害的業(yè)主提起；4、向人民法院提起。由第一個構(gòu)成要件可看出，業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍取決于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有權(quán)作出何種決定。《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員的職責(zé)：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。從業(yè)主委員會的職責(zé)中我們可以看出，其除履行業(yè)主大會所賦予的職責(zé)外，并無權(quán)直接作出任何對業(yè)主權(quán)益具有實質(zhì)性影響的“決定”。《物權(quán)法》第七十六條給出了必須由業(yè)主大會作出決定的事項：1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；5、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金；6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項。從業(yè)主大會的七項職責(zé)來看，其大部分決定與業(yè)主行使權(quán)力的程序性事項有關(guān)，若業(yè)主大會所做決定并不違反《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的程序，但仍對業(yè)主合法權(quán)益造成侵害的，僅與其第二、五、六、七項決定有關(guān)，該四項決定與業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所對專有部分所享有的權(quán)利有密切關(guān)系，既可能是要求排除妨害，也可能是要求恢復(fù)原狀，是典型的物權(quán)請求權(quán)。若業(yè)主大會或者業(yè)主委員或所做決定違反法律規(guī)定程序的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第十二條的規(guī)定，業(yè)主亦可請求撤銷，但都必須向人民法院提起訴訟，這也與形成權(quán)只要當(dāng)事人一方作出意思表示就能夠使已經(jīng)形成的法律關(guān)系發(fā)生變動 的特點不符。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為請求權(quán)。

　　三、業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體

　　關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體，《物權(quán)法》第七十八條第二款已有明確規(guī)定：“受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”《物業(yè)管理條例》第六條給出了業(yè)主的具體含義：房屋所有權(quán)人為業(yè)主，除房屋所有權(quán)人之外的其他物業(yè)使用人如房屋承租人、借用人等雖也享受并承擔(dān)了業(yè)主的部分權(quán)利和義務(wù)，但不具有行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體資格。有學(xué)者提出，應(yīng)以物業(yè)使用人承擔(dān)的義務(wù)為限賦予相關(guān)物業(yè)使用人相應(yīng)行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體資格 以保護(hù)物業(yè)使用人的合法權(quán)益，避免受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議的侵害,對此筆者并不贊同。

　　業(yè)主撤銷權(quán)是基于物權(quán)中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)而設(shè)立，設(shè)立的目的是為保障業(yè)主在行使建筑物區(qū)分所有權(quán)、成員權(quán)、共同管理權(quán)時不受侵害。而房屋承租人、借用人等物業(yè)使用人并不享有房屋的所有權(quán)，其所享有的僅是基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的房屋使用權(quán)。承租人、借用人等其他物業(yè)使用人在占有使用房屋時具有很大的流動性和不確定性，承租和使用房屋的時間有長有短，轉(zhuǎn)租、合租甚至幾個人共同使用的情況也普遍存在，在此情況下，業(yè)主撤銷權(quán)賦予誰，不賦予誰，如何分配便成問題。賦予承租人、借用人等其他物業(yè)使用人業(yè)主撤銷權(quán)在現(xiàn)實生活中不具有可操作性，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定，與業(yè)主撤銷權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的初衷背道而馳。因此筆者認(rèn)為承租人、借用人等其他物業(yè)使用人不能作為行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體。

　　那夫妻共有房屋卻未登記的一方和房屋所有權(quán)人死亡后并未辦理過戶手續(xù)的繼承人能否作為業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體呢？筆者認(rèn)為夫妻共有房屋卻未登記一方不能作為業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體，否則便會導(dǎo)致一戶多票現(xiàn)象發(fā)生。《婚姻法》第十七條第二款賦予了夫妻雙方對共同所有的財產(chǎn)享有平等處理權(quán)，夫妻雙方在是否行使業(yè)主撤銷權(quán)的問題上應(yīng)當(dāng)先平等協(xié)商，取得一致意見后以享有房屋所有權(quán)一方的名義提出。這并不限制夫妻共有房屋卻未登記一方的權(quán)利，也符合物業(yè)管理的規(guī)則。

　　房屋所有權(quán)人死亡后并未辦理過戶手續(xù)的繼承人能否作為行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體要視情況而定。如果該繼承人是該房屋的唯一繼承人，那他作為行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體便沒有問題，因為從原房屋所有權(quán)人死亡那一刻開始，該繼承人便繼受取得了該房屋的所有權(quán)，未辦理產(chǎn)權(quán)登記并不能影響該繼承人成為該房屋所有權(quán)人的事實。如果該房屋存在多個繼承人，便會出現(xiàn)多人對該房屋共同共有現(xiàn)象的發(fā)生，因此在行使業(yè)主撤銷權(quán)時，房屋繼承人必須達(dá)成一致意見后共同委托同一人作為業(yè)主來行使。如果多個繼承人不能達(dá)成一致意見，則先需進(jìn)行確權(quán)，確權(quán)后由取得房屋所有權(quán)的繼承人行使。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為只有房屋所有權(quán)人才具有行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體資格。

　　四、業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象

　　《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》雖創(chuàng)設(shè)了業(yè)主撤銷權(quán)制度，但并未對業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象予以明確，新出臺的《民事訴訟法》及其司法解釋也為就此問題給出明確的答案，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟對象究竟是業(yè)主大會還是業(yè)主委員在審判實踐中存在較大爭議。

　　（一）業(yè)主委員會能否作為業(yè)主撤銷權(quán)的被告

　　我國《民事訴訟法》第四十八條規(guī)定“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”業(yè)主委員會是指經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案，在物業(yè)管理活動中代表全體業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的自我管理、自我服務(wù)的常設(shè)自治性組織。 其是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，是由部分熱衷與公益事業(yè)的業(yè)主組成的非營利性集體組織，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行業(yè)主大會所作出的決議，其不具有獨立的意思表示，沒有獨立的財產(chǎn)并不能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任，其不是法人。

　　那業(yè)主委員會是否是其他組織呢？我國《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第五十二條規(guī)定：“民事訴訟法第四十八條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：1、依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的個人獨資企業(yè)；2、依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙企業(yè)；3、依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；4、依法成立的社會團(tuán)體的分支機構(gòu)、代表機構(gòu)；5、依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機構(gòu)；6、依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的商業(yè)銀行、政策性銀行和非銀行金融機構(gòu)的分支機構(gòu)；7、經(jīng)依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、街道企業(yè)；8、其他符合本條規(guī)定條件的組織。”很明顯，業(yè)主委員不是民事訴訟法解釋第五十二條中前七款所列舉的其他組織，那業(yè)主委員是否符合該條第八款的規(guī)定呢？從該條前七款列舉的七個其他組織中我們可以看出它們共同的特點便是依法成立并且在相關(guān)行政機關(guān)登記。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是合法成立，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并且內(nèi)設(shè)主任、副主任受業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約約束，具有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)但又不是法人，因此筆者認(rèn)為業(yè)主委員會符合民訴法解釋第五十二條第八款的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為其他組織。

　　最高人民法院在給安徽省高院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員是否具備民事訴訟主體資格請求一案的復(fù)函》和《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》中也都認(rèn)為業(yè)主委員會具備主體資格，可以作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟。江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第十四條也規(guī)定了為維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。

　　故筆者認(rèn)為在業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，受侵害的業(yè)主可以以業(yè)主委員會為被告向人民法院起訴，請求予以撤銷。

　　（二）業(yè)主大會能否作為業(yè)主撤銷權(quán)的被告

　　業(yè)主大會是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議的機構(gòu)。 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民間性業(yè)主自治性組織，其具有臨時性的特點，其雖然在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立，卻未經(jīng)過備案。業(yè)主大會目前在我國還主要以會議的形式履行法定職責(zé)，是一種用于形成業(yè)主集體決策的制度設(shè)計，并不是一種法律實體。 其不符合《民事訴訟法》上民事訴訟當(dāng)事人的條件，在司法實踐中將其列為被告也不具備可操作性，故業(yè)主大會不能作為業(yè)主撤銷權(quán)的被告。

　　如此一來便會產(chǎn)生問題，倘若業(yè)主大會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，誰來做被告？

　　有學(xué)者認(rèn)為，在此情況下業(yè)主委員會應(yīng)作為業(yè)主大會的法定代理人應(yīng)訴 ，對此筆者并不贊同。筆者認(rèn)為業(yè)主委員作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，代表著業(yè)主大會和全體業(yè)主的利益，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負(fù)責(zé)處理小區(qū)物業(yè)管理的日常事務(wù)，是業(yè)主大會各項決議的具體執(zhí)行者和實施者。在業(yè)主大會決議侵犯業(yè)主合法權(quán)益的情況下，業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴事實上對抗的是整個業(yè)主團(tuán)體的意志，而在該決議未被法院撤銷之前，依舊是由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行。也就是說，決議是否被撤銷與業(yè)主委員會之間實際上有利害關(guān)系的。故此時業(yè)主委員會應(yīng)以訴訟代表人的身份，作為業(yè)主撤銷權(quán)之訴的被告參加訴訟。

　　五、業(yè)主撤銷權(quán)行使的法律效力

　　（一）對業(yè)主的效力

　　業(yè)主撤銷權(quán)創(chuàng)設(shè)的目的是為了保護(hù)少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，避免“多數(shù)人的暴政”，故業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴后一旦得到法院的支持，原業(yè)主大會或者業(yè)主委員會所做的決議便當(dāng)然無效，依據(jù)該決議所作出的民事行為便應(yīng)當(dāng)終止，已經(jīng)實施的應(yīng)恢復(fù)原狀，不能恢復(fù)的應(yīng)給予補償，涉及財產(chǎn)的也應(yīng)予返還。該決議被撤銷的效力及于每位業(yè)主，決議無效后由此所造成的損失應(yīng)由過錯方承擔(dān)。

　　（二）對第三人的效力

　　業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議被撤消后，受其影響的不僅是業(yè)主大會、業(yè)主委員會和全體業(yè)主，還有因該決議所引起民事行為的相對方，也就是第三人。關(guān)于該撤銷權(quán)的效力是否及于第三人的問題，有學(xué)者認(rèn)為，因為與業(yè)主大會或業(yè)主委員會所做決議聯(lián)系最大的便是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為善意加以區(qū)別對待。如果其為善意，則撤銷權(quán)的效力不應(yīng)及于物業(yè)服務(wù)企業(yè)；如果其為惡意，則權(quán)利應(yīng)受到撤銷權(quán)效力的影響。 該觀點從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā)給出了一定建議，但筆者認(rèn)為此觀點并不妥。第三人是與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會簽訂相關(guān)合同后履行相關(guān)義務(wù)的，其在作出相關(guān)行為之前沒有權(quán)利去審查業(yè)主大會或業(yè)主委員所做的決議是否符合法律規(guī)定的程序，也無法去審查該決議是否侵害了部分業(yè)主的合法權(quán)益，更無權(quán)出席業(yè)主大會，在此情況下如何去判斷第三人是否是惡意，又如何去證實第三人是否構(gòu)成惡意。故筆者認(rèn)為決議被撤消后，效力及于第三人，由此對第三人所造成的損失涉及另一個法律關(guān)系，可由第三人另行提主張。

　　六、結(jié)語

　　業(yè)主撤銷權(quán)制度的設(shè)立在保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益方面給出了具體的思路，但該制度如何具體運行，使之達(dá)到制度設(shè)計伊始的目的，又不影響正常的物業(yè)活動，還需相關(guān)法律法規(guī)盡快作出具體規(guī)定。也望本文的相關(guān)探討能為該制度的完善提供一定的建議。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　1、我國業(yè)主撤銷權(quán)行使的法律分析

　　2、黃勁.論業(yè)主撤銷權(quán)

　　3、廖煥國.論少數(shù)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)--兼論我國業(yè)主撤銷權(quán)制度的完善

　　4、陳有火.論業(yè)主委員會的法律地位及訴訟主體資格

　　5、黃國銘.試論業(yè)主大會和業(yè)主委員的法律定位

　　6、楊立新、梁清.物權(quán)法規(guī)則適用

　　7、論業(yè)主撤銷權(quán)訴訟相關(guān)問題