小夫妻花82萬(wàn)元投資一處商場(chǎng)的一樓商鋪，后來(lái)得知買(mǎi)到的是“行政辦公用房”，于是起訴開(kāi)發(fā)商。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對(duì)這起商品房銷(xiāo)售合同糾紛案依法判決，被告承擔(dān)80%的責(zé)任，根據(jù)評(píng)估結(jié)果賠償原告房屋差價(jià)損失13萬(wàn)余元。

“商鋪”與“辦公房”存在價(jià)格差

“我們是2015年10月簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)某商場(chǎng)104房屋，面積25平方米，總價(jià)82萬(wàn)元一次性付清。”原告吳某夫婦二人陳述，開(kāi)發(fā)商此前一直宣稱(chēng)整個(gè)一樓未來(lái)都是商鋪，“到了2019年商場(chǎng)要業(yè)態(tài)調(diào)整，部分業(yè)主至檔案中心查詢(xún)相關(guān)建設(shè)檔案，這時(shí)才知道自己買(mǎi)到的是行政辦公用房。”原告認(rèn)為，被告沒(méi)有真實(shí)披露涉案房屋的性質(zhì)和用途，給其造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失

訴訟過(guò)程中，經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)得出評(píng)估報(bào)告，案涉房屋2015年10月的評(píng)估總價(jià)為656700元。原告遂要求被告賠償全部差價(jià)163300元。

庭審中，被告辯稱(chēng)雙方在合同中明確約定“商務(wù)金融用地”的土地用途，應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地，其不存在違約或欺詐的行為。

經(jīng)查，案涉房屋規(guī)劃性質(zhì)為辦公，土地用途為商務(wù)金融用地。另查明，涉案房屋在銷(xiāo)售時(shí)，被告向原告等業(yè)主發(fā)放的宣傳廣告等資料大都以“某商業(yè)廣場(chǎng)”的名義宣傳，其中1F宣傳為“國(guó)際臻品——精品街區(qū)/世界500強(qiáng)大賣(mài)場(chǎng)/特色餐飲/金融/超市卸貨平臺(tái)”，宣傳資料中，多次以“雙軌旺鋪”、“綜合體旺鋪”、“金質(zhì)旺鋪”等名義宣傳。

宣傳廣告對(duì)價(jià)格有重大影響構(gòu)成要約

法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

本案中，根據(jù)關(guān)聯(lián)案件中部分業(yè)主提供的被告銷(xiāo)售房屋時(shí)的宣傳廣告資料、房屋交付時(shí)被告出具的非住宅商品房使用說(shuō)明書(shū)、房屋交付后商場(chǎng)的樓層規(guī)劃指引，可以證明被告在銷(xiāo)售案涉房屋時(shí)，確實(shí)將其中一至四層房屋（包括案涉房屋）未加區(qū)分、整體定位為“商鋪”進(jìn)行宣傳銷(xiāo)售，也曾經(jīng)表述該部分房屋可以用于出租、經(jīng)營(yíng)零售、餐飲等業(yè)態(tài)。

“上述對(duì)于房屋用途的說(shuō)明和允諾，內(nèi)容具體明確，對(duì)房屋價(jià)款有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分。”承辦法官指出，根據(jù)案涉項(xiàng)目的規(guī)劃資料及分割后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，案涉房屋規(guī)劃性質(zhì)為辦公，土地用途為商務(wù)金融用地（即可以作為寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠(chǎng)區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地），上述表述均與被告宣傳時(shí)所稱(chēng)的“商鋪”相差甚遠(yuǎn)。現(xiàn)原告以案涉房屋在合同簽訂時(shí)土地用途為商務(wù)金融的非住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)的差額作為衡量標(biāo)準(zhǔn)向被告主張違約責(zé)任，符合法律規(guī)定。

【法官連線(xiàn)】購(gòu)房人未盡審慎義務(wù)，也存在過(guò)錯(cuò)

本案中，考慮到被告在出售涉案房屋之前已經(jīng)將包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料予以公示，根據(jù)上述材料，案涉項(xiàng)目規(guī)劃用途并非全部是商業(yè)，存在辦公用房。原告作為購(gòu)房人，基于審慎義務(wù)，理應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的上述材料予以必要關(guān)注，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)案涉房屋具體性質(zhì)，本案中原告未履行上述審查義務(wù)，也存在過(guò)錯(cuò)，故宜承擔(dān)20%的責(zé)任。于是法院最終判決被告賠償原告八成差價(jià)，即130640元。