租賃房屋經(jīng)營(yíng)足浴按摩，因不能達(dá)到消防要求而無法投入使用，是否能夠要求解除租賃合同？11月23日，隨著南通市中級(jí)人民法院終審判決書的送達(dá)，這起房屋租賃合同糾紛案件落下帷幕。法院認(rèn)為案涉租賃合同確實(shí)存在行政管理意義上的限制，雙方之間的租賃合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，判決解除原、被告之間的租賃合同。

陸成與王梅在58同城網(wǎng)上認(rèn)識(shí)。王梅在58同城網(wǎng)上發(fā)布租房信息，陸成看到后與其聯(lián)系，雙方約定現(xiàn)場(chǎng)看房、商談租賃事宜等。經(jīng)過多次咨詢、溝通、看房后，陸成確定租賃案涉房屋用于足浴按摩，并于2020年1月9日繳納租房保證金1萬元。

2020年1月22日，王梅與陸成簽訂租賃合同，約定案涉房屋作為足浴按摩場(chǎng)地使用，租期5年，租金8萬元/年，如因陸成違約中途停止租賃，王梅有權(quán)收回房屋，保證金不予退還。合同簽訂當(dāng)日，陸成支付第一年的房屋租金8萬元。同時(shí)，陸成與志安公司簽訂裝修協(xié)議，委托志安公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修和消防改造，并預(yù)付32000元。

2020年1月27日，陸成帶裝修公司人員到租賃房屋，舉行開工儀式，但是此后一直未對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修。

2020年2月22日、3月4日，陸成兩次向王梅發(fā)送解除合同通知書，均未得到王梅的同意。

2020年3月5日，陸成第三次向王梅發(fā)送解除合同通知書，稱因房屋無法達(dá)到消防設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的“兩個(gè)安全出口水平距離不小于5m”要求，設(shè)計(jì)單位拒絕提供設(shè)計(jì)，房屋已經(jīng)不能用于合同約定的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，要求解除房屋租賃合同，退還租金。同時(shí)，陸成將設(shè)計(jì)公司出具的案涉房屋無法進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的函件一并郵寄給王梅。

此后，因王梅、陸成就房屋租賃合同的解除與否未能達(dá)成一致意見，王梅未退還租房保證金、租金。陸成向海安法院提起訴訟，要求判決解除雙方之間的房屋租賃合同，王梅退還房租及保證金9萬元并賠償經(jīng)濟(jì)損失35500元。

案件審理過程中，王梅辯稱陸成在租賃房屋之前有20天的時(shí)間考察案涉房屋，對(duì)房屋的現(xiàn)狀已經(jīng)充分了解，且陸成在2020年1月9日就委托了設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。即便案涉房屋無法達(dá)到足浴按摩場(chǎng)所的消防要求，該后果也應(yīng)當(dāng)由陸成自行負(fù)擔(dān)，不屬于法律規(guī)定的合同目的無法實(shí)現(xiàn)的理由，案涉房屋完好無損，陸成可以自行使用。王梅不同意解除合同、退還定金及房租。

海安法院審理后認(rèn)為，本案中，原、被告經(jīng)過多次咨詢、溝通及現(xiàn)場(chǎng)看房后，簽訂了房屋租賃合同，陸成于合同簽訂當(dāng)日繳納了房屋租金8萬元。案涉房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方產(chǎn)生法律約束力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履約。陸成作為承租人，在簽訂租賃合同之時(shí)對(duì)于房屋的消防條件疏于考察，對(duì)實(shí)現(xiàn)合同目的所需的行政管理限制缺乏必要了解，而貿(mào)然與王梅簽訂合同，在合同簽訂短短一個(gè)月后即提出解除合同，其行為構(gòu)成違約。

在合同履行過程中，雙方就解除合同的問題進(jìn)行過多次溝通。從雙方函件往來可以得知，導(dǎo)致雙方租賃合同無法繼續(xù)履行的根本原因在于案涉房屋的自身結(jié)構(gòu)根本無法滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中關(guān)于“歌舞娛樂放映游藝場(chǎng)所必須設(shè)置兩個(gè)安全出口、兩個(gè)安全出口最近邊緣之間的水平距離應(yīng)不小于5米”的技術(shù)性要求。鑒于租賃房屋客觀上已不能滿足作為足浴按摩場(chǎng)地使用的消防條件，案涉租賃合同確實(shí)存在行政管理上的限制，雙方之間的租賃合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，雙方的租賃合同應(yīng)予解除。

鑒于陸成違約在先，按照合同約定，其繳納的租房保證金應(yīng)不予退還。同時(shí)，法院結(jié)合承租人是否實(shí)際使用租賃房屋、租賃房屋存在的瑕疵是否影響承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)、租賃合同目的是否實(shí)現(xiàn)、再次出租所需的時(shí)間、未能及時(shí)止損所產(chǎn)生的損失、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等，酌情認(rèn)定王梅返還租金4萬元。

一審后，雙方均不服，提起上訴。南通市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

我國法律將合同解除權(quán)賦予守約方，對(duì)于違約方來說，在出現(xiàn)合同僵局的情況下，可以要求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。《中華人民共和國民法典》第五百八十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，但是由于案涉房屋本身不符合經(jīng)營(yíng)足浴按摩場(chǎng)所的消防條件，即便陸成繼續(xù)租賃案涉房屋，其也無法按照合同約定的用途對(duì)案涉房屋進(jìn)行裝修及使用，雙方租賃合同的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。因此，雖然陸成系違約方，但是此時(shí)繼續(xù)維持原被告之間的租賃合同關(guān)系已經(jīng)沒有實(shí)際意義，因此法院判決解除雙方之間的租賃合同且基于陸成的違約行為判決王梅無需返還租賃保證金并支付部分租金，并無不當(dāng)。